España fue uno de los principales beneficiarios del incremento de la demanda de locales por parte de las marcas de lujo, según el último informe sobre retail de lujo en España elaborado por Savills. En 2022 se inauguraron 25 tiendas de lujo, 17 más que en 2021, ascendiendo desde el octavo al cuarto puesto en el ranking de aperturas de lujo en Europa, tan solo por detrás del Reino Unido, Italia y Francia.
La consultora inmobiliaria internacional apunta que la fidelidad del cliente tradicional y el gran interés que ha despertado el lujo por parte de las generaciones más jóvenes ha favorecido el dinamismo de un mercado en claro crecimiento y en el que las marcas de lujo continúan activas en sus procesos de expansión, que se fundamentará en las nuevas tecnologías a través del comercio online, el metaverso y las redes sociales.
Además, la recuperación del turismo internacional tras la pandemia ha reactivado el turismo de lujo, o también llamado de alto impacto. El turista chino y latinoamericano es el que mayor preferencia muestra por nuestro país. Ambos tienen motivaciones diferentes a la hora de realizar sus compras, pero eligen Madrid y Barcelona como sus destinos preferidos.
En Madrid, la apertura de Galería Canalejas el año pasado ha impulsado significativamente el número de aperturas en la capital con los nuevos espacios de Louis Vuitton, Omega, Valentino, Rolex, Saint Laurent, Dior, Hermés o Cartier. A estas se han sumado nuevas inauguraciones en las principales calles y la llegada de nuevos operadores como Vacheron Constantin y Loué que abrieron en la calle Serrano de Madrid.
Conocido como la Milla de Oro de Madrid, el barrio de Salamanca es un referente de la moda de alta costura. En concreto, la calle Ortega y Gasset y parte de la calle Serrano aglutinan el 19 % de la oferta de lujo total. Estas dos calles se caracterizan por su complementariedad con marcas como Gucci, Cartier, Joyería Suarez y Nicols, además del incremento del peso del lujo de la calle Serrano y la reducción de su tasa de disponibilidad en 2023 (3,4 %).
En Barcelona, se registraron siete nuevas aperturas en 2022, entre las que se encuentran Zimmerman, que abrió su primera tienda en Barcelona, en el Paseo de Gracia, o Etro, Eres y Rolex, que ya estaban presentes en la ciudad. Desde el 2020, algunas marcas como Armani, Tiffany o Hermès han reubicado sus tiendas para afianzar su posicionamiento.
Además de Madrid y Barcelona, Puerto Banús e Ibiza, y recientemente Mallorca y su Avenida del Borne, mantienen el foco de los operadores de lujo otras ciudades como Valencia, en la calle Colón, o Málaga, en la calle Larios, empiezan a atraer el interés de los minoristas de alta joyería y relojería. En 2022, Marbella fue nombrada por European Best Destination como Most exclusive destinations in Europe debido a su clima, restaurantes, campos de golf, hoteles y eventos presentes en la ciudad.
Entre los principales actores del mercado español se encuentran LVMH, presente a través de Kenzo, Louis Vuitton o Loewe, el grupo Richemont, con sus marcas Cartier o Montblanc, el grupo Kering, con Yves Saint Laurent o Gucci y el grupo Prada o Brunello Cucinelli.
Las marcas que tienen una mayor presencia de tiendas en exclusiva en las cinco principales ciudades del lujo de España, excluyendo las tiendas en El Corte Inglés, son Bvlgari y Louis Vuitton. Por su parte, las firmas Gucci, Loewe, Bottega Veneta, Dior y Dolce Gabanna tienen presencia en cuatro de estas ubicaciones.
Por actividades, el 94 % de las marcas de lujo presentes en las principales plazas españolas están relacionadas con moda y joyas. En concreto, el 65 %, son de ropa y complementos, mientras que el 29 % tienen una actividad centrada en joyería y relojes.
Mercado inmobiliario
Este incremento de la actividad ha venido acompañado de una reducción significativa de las tasas de disponibilidad en los ejes más prime de Madrid. En concreto, la calle Ortega y Gasset y parte de la calle Serrano en Madrid, ejes sobre los que gravita la principal oferta de lujo, han visto reducidos sus niveles de disponibilidad hasta el 6,5 %. En Barcelona, históricamente el Paseo de Gracia mantenía una tasa de disponibilidad inferior al 5 %, que se incrementó dicha hasta el máximo en 2021 con un 10,2 % y ha vuelto ya al 4,9 % en 2023.
En cuanto a las rentas, los niveles ya superan los valores prepandemia. Frente a una reducción del 8 % de media en calles de lujo de Madrid y Barcelona en 2020 con respecto a 2019, a principios de 2023 las rentas subieron interanualmente una media del 2,6 %, destacando Paseo de Gracia de Barcelona, donde el incremento fue del 4,7 %.
Las calles más caras de España son Serrano en Madrid y Paseo de Gracia en Barcelona (235 €/ m2/mes y 245 €/m2/mes, respectivamente), ya que acogen a multitud de residentes y turistas. Sin embargo, la renta máxima de la madrileña Ortega y Gasset, centrada exclusivamente en lujo y con un flujo de gente más reducido, alcanza los 170 €/m2/mes en 2023.
Inversión
La escasez de espacio disponible y el hecho de que los propietarios de locales de lujo vean sus activos como un valor refugio hacen que las transacciones en este tipo de segmento sean muy escasas y la información muy opaca. Como resultado, el volumen firmado en las zonas prime de lujo tan solo represente un 16 % del total High Street como media en los últimos 10 años.
Según los datos recopilados en el informe durante el primer semestre de 2023 solo se ha firmado un local en la zona de lujo más exclusiva en Madrid, en el número 30 de la calle Serrano. Los dueños, la familia de joyeros Durán, decidieron desprenderse de éste y otros tres locales en el madrileño barrio de Salamanca, que pasaron a manos de inversores particulares.
Los fondos y los inversores privados han sido los principales actores en el mercado de lujo, y suman el 67 % del volumen vendido y el 76 % del comprado. La escasez de producto y a la reticencia por parte de las marcas de cambiar de ubicación hace que las rentabilidades medias se mantengan por debajo del resto de segmentos.
