Latinoamérica continúa ofreciendo oportunidades de crecimiento para operadores, inversores y promotores inmobiliarios, pero abordar la región como un mercado homogéneo puede conducir a estrategias equivocadas. Esta fue una de las principales conclusiones del panel ‘Geo focus: opportunity Latam, organizado y moderado por Jorge Lizan, director general de Lizan Retail Advisors y embajador de Mapic, en el marco de la feria internacional de retail real estate celebrada en Cannes.
En el encuentro participaron Eduardo El-Mann, de Fibra UNO y Allux; Jean-François Dubois, de Metroproyectos; Josephine M. Maalouf, de Lady Lee Corporation; y Marcel Scholem, de El Condado Shopping Center, quienes compartieron sus perspectivas sobre la evolución del sector y las oportunidades de expansión en distintos mercados de América Latina.
Uno de los mensajes que atravesó la conversación fue la necesidad de entender las diferencias entre países antes de abordar cualquier proyecto. Las condiciones económicas, el poder adquisitivo, los hábitos de consumo, la penetración de los medios de pago y las particularidades operativas obligan a desarrollar estrategias específicas para cada mercado.
En este sentido, los participantes destacaron la importancia de contar con socios locales que conozcan el territorio y puedan facilitar tanto la implantación de nuevas marcas como la adaptación de los conceptos comerciales. La colaboración entre propietarios, operadores, promotores y franquiciados resulta especialmente relevante para reducir riesgos y acelerar la toma de decisiones.
El centro comercial como espacio de encuentro y servicios
La función de los centros comerciales en Latinoamérica también ocupó una parte importante del debate. Su papel trasciende la actividad puramente comercial para convertirse en espacios de encuentro, ocio, entretenimiento y prestación de servicios.
Esta realidad está relacionada, en buena medida, con la disponibilidad de espacios públicos y alternativas de ocio en determinadas ciudades de la región. Los centros comerciales han asumido funciones que van más allá de las compras y concentran actividades que prolongan la estancia de los visitantes.
Durante el panel se puso como ejemplo el mercado ecuatoriano, donde la experiencia de visita sigue teniendo un peso importante frente al comercio electrónico. La menor penetración de internet y de los medios de pago digitales, junto con el protagonismo del efectivo en las transacciones, contribuyen a mantener la relevancia de las tiendas físicas.
Además, los centros comerciales funcionan como lugares de socialización, donde los consumidores se reúnen, pasan tiempo con familiares y amigos y acceden a diferentes servicios. En este sentido, se destacó la presencia de gimnasios, universidades, iglesias, servicios médicos y otros equipamientos dentro de los complejos comerciales.
Esta diversificación también responde a una cuestión práctica: la congestión del tráfico en las grandes ciudades. Josephine M. Maalouf puso el foco en cómo la distancia y los tiempos de desplazamiento condicionan los hábitos de los consumidores, que valoran cada vez más disponer de una oferta completa cerca de sus hogares.
La proximidad y la capacidad de resolver distintas necesidades en un mismo espacio se convierten así en factores relevantes para el desarrollo de nuevos proyectos.
Nuevos conceptos y diversificación de la oferta
La evolución de los hábitos de consumo está impulsando también una transformación del mix comercial. Los participantes señalaron el crecimiento de las propuestas vinculadas al entretenimiento, la restauración, el deporte, el bienestar y los servicios médicos.
Eduardo El-Mann incidió en la evolución de los centros comerciales hacia modelos que incorporan más experiencias y servicios, además de la oferta tradicional de tiendas. La restauración y el entretenimiento ganan protagonismo como generadores de tráfico y como elementos diferenciadores de los activos.
También se apuntó a la creciente presencia de conceptos relacionados con la salud, desde consultas y servicios médicos hasta propuestas de bienestar y belleza. A ello se suman las actividades deportivas y de ocio, que contribuyen a ampliar los motivos de visita.
La oferta de moda también está evolucionando. Los consumidores muestran interés por marcas premium y propuestas internacionales que aporten diferenciación y experiencias distintas a las habituales en sus mercados.
En este escenario, la llegada de nuevas enseñas internacionales representa una oportunidad para los centros comerciales latinoamericanos, aunque su implantación requiere analizar previamente la demanda, el posicionamiento de la marca y su capacidad para operar en las condiciones locales.
La expansión internacional necesita socios locales
La entrada de marcas extranjeras fue otro de los asuntos abordados. Los participantes coincidieron en que el éxito de una expansión no depende exclusivamente del atractivo de la enseña, sino también de su capacidad para adaptar el modelo de negocio a las condiciones del mercado de destino.
En México, por ejemplo, se señaló la importancia de analizar los costes de ocupación y las particularidades económicas del país antes de trasladar directamente un modelo desarrollado en Estados Unidos o Europa. Las marcas deben ajustar sus planes de negocio, sus estructuras de costes y sus expectativas de rentabilidad a la realidad local.
También se puso de relieve el papel de los operadores y franquiciados con experiencia en cada territorio. Estos socios pueden aportar conocimiento sobre el consumidor, las ubicaciones, la competencia y las condiciones operativas, además de facilitar la adaptación del producto y del servicio.
La necesidad de trabajar conjuntamente entre marcas, propietarios y operadores fue una de las ideas recurrentes. La relación entre el centro comercial y sus inquilinos debe ir más allá del alquiler de espacios e incorporar apoyo comercial, conocimiento del mercado y colaboración para mejorar el rendimiento de los establecimientos.
Inversión, financiación y seguridad
Desde la perspectiva inmobiliaria, el panel abordó la diversidad de perfiles inversores que participan en el desarrollo comercial latinoamericano. Junto a los grandes grupos promotores, conviven operadores locales, empresas familiares, family offices, fondos de inversión y capital institucional.
México destacó como uno de los mercados que despierta mayor interés entre los inversores, aunque la disponibilidad de financiación y las condiciones para desarrollar proyectos varían considerablemente entre países.
La seguridad también apareció como un factor determinante para entender el funcionamiento de los centros comerciales en la región. Frente a otros mercados internacionales, en algunos países latinoamericanos estos complejos se perciben como espacios protegidos, lo que refuerza su atractivo como lugares de ocio y encuentro familiar.
Esta circunstancia condiciona tanto el diseño como la gestión de los activos, que incorporan estructuras y protocolos de seguridad propios.
La renovación de los activos, una condición para seguir compitiendo
El debate concluyó con una reflexión sobre la evolución futura de los centros comerciales. Los participantes defendieron la necesidad de mantener una inversión continuada en los activos, tanto por parte de los propietarios como de los operadores.
La renovación de las instalaciones, la incorporación de nuevas propuestas comerciales y la mejora de la experiencia del visitante son elementos necesarios para mantener la competitividad a largo plazo. No se trata únicamente de conservar los inmuebles, sino de adaptarlos a los cambios en las preferencias de los consumidores y a las nuevas generaciones.
Esta transformación también implica a los propios retailers, que deben actualizar sus establecimientos, renovar sus conceptos y seguir invirtiendo en la experiencia de compra.
En el cierre del encuentro, Jorge Lizan planteó la importancia de reforzar la presencia de las compañías latinoamericanas en los foros internacionales y de fomentar un mayor intercambio de experiencias entre los mercados de América Latina y Europa. Una relación que puede contribuir a impulsar nuevas oportunidades de inversión y expansión en ambas direcciones.
