La disponibilidad de locales en las principales calles comerciales de Palma se ha incrementado como consecuencia del cierre de negocios. Según datos de CBRE, esta ha sido una de las consecuencias de la pandemia que ha afectado al sector retail en Baleares. En referencia al sector industrial, la región sigue a la cola del país en términos de intensidad logística por habitante, a pesar del incremento de demanda por parte de operadores logísticos.
El e-commerce fue la gran baza del retail durante 2020 debido al cierre del comercio no esencial. La cifra en España siguió creciendo, tal y como lo hizo ya en 2019. Para los retailers, la omnicanalidad es prioritaria. Por ello se considera que las tiendas físicas aún tienen un papel relevante en las decisiones de compra online de los consumidores.
Sin embargo, el e-commerce no creció igual en todos los sectores. En el primer semestre de 2020, estuvo en auge la compra online de mobiliario, artículos deportivos y alimentación. Por el contrario, todo lo relacionado con ocio y viajes vieron cómo sus ventas disminuyeron alrededor de un 50 %.
Descenso de afluencias
Las tiendas físicas, por otro lado, se vieron afectadas, no solo por el confinamiento domiciliario, sino también por el descenso de las afluencias en calles comerciales. En el caso de San Miguel y Jaime III, la afluencia en los meses estivales se situó muy por debajo a la de años anteriores en la misma época, debido a la ausencia de turistas. Desde finales de noviembre hasta inicio de año, se alcanzaron niveles por encima de los de enero de 2020. Sin embargo, estos datos han vuelto a bajar debido a la tercera oleada del virus.
Tonia Vera, directora de CBRE Palma, se muestra confiada en la recuperación de afluencias: «Prevemos que, con la recuperación de la actividad, tras la mejora de la situación sanitaria y una vez se relajen las medidas restrictivas que han afectado a hostelería y comercio, se recuperen los niveles anteriores a la irrupción de la pandemia, si bien los valores de afluencia del verano dependerán de la vuelta de turistas a las islas».
Disponibilidad de locales
Fuente: CBRE
La disponibilidad de locales en las principales calles comerciales de Palma se ha incrementado como consecuencia del cierre de negocios. Durante 2020, el número de locales disponibles se incrementó en un 64 %, situándose la tasa promedio de disponibilidad en el 13,2 %. Las calles que mostraron un mayor incremento de disponibilidad fueron Jaime III, Paseo del Borne y San Nicolás, aunque estas últimas partían de una vacancia prácticamente nula a inicios de año. Por el lado contrario, San Miguel y Alejandro Rosselló fueron las únicas calles comerciales que presentaron una tasa de disponibilidad inferior al 10 %, lo cual se debe a que son calles más dirigidas al público local.
La demanda de locales por parte de los operadores ha mostrado una tendencia cada vez más exigente, especialmente en el último año. En 2020 se registraron 12 transacciones de alquiler en las principales calles de Palma, frente a las 22 registradas en el año anterior. Esto supone una reducción del número de operaciones cercana al 50 %.
Las calles que concentraron el mayor número de operaciones fueron Unión y San Nicolás, las cuales presentan unos menores niveles de renta. Sin embargo, en Paseo del Borne, Jaime III y Avenidas, no se han registrado transacciones de alquiler. Tonia Vera prevé una suave reactivación de la demanda: «Los operadores que buscaban activamente en Palma antes de la pandemia continúan atentos a las oportunidades que surgen, aunque muestran incertidumbre ante la duración de la actual crisis sanitaria y su recuperación, dilatando en el tiempo sus tomas de decisión».
Acuerdos entre arrendatarios y arrendadores
Actualmente, se han alcanzado diferentes tipos de acuerdos entre arrendatarios y arrendadores con el objetivo de suavizar los resultados negativos de muchos de los comercios, por la menor afluencia y por las restricciones de aforo. En general, se han acordado bonificaciones de renta que oscilan entre el 20 % y 30 %, y dichos acuerdos se han ido revisando en función de la evolución de la crisis sanitaria.
No obstante, los propietarios de locales comerciales actualmente vacantes se muestran más receptivos a aceptar rentas escalonadas o contratos de menor duración con rentas significativamente menores a las que venían percibiendo en años anteriores. La caída del volumen de ventas de las tiendas físicas ha sido notoriamente muy pronunciada y, junto a la incertidumbre sobre los resultados de la temporada turística 2021, harán necesaria una contracción de las rentas para que pueda producirse el cruce entre la demanda y oferta de locales.
Volumen de inversión
En cuanto al volumen de inversión, en locales comerciales de las principales calles de Palma alcanzó una cifra próxima a los 7 millones de euros en 2020. Se trata de una cantidad muy inferior al dato registrado en 2019, con 30 millones de euros. No obstante, las Islas Baleares siguen generando interés entre los inversores que buscan no solo elevadas rentabilidades, sino sostenibilidad de sus inversiones a medio y largo plazo.
En referencia a la densidad comercial, las Islas Baleares se mantienen como la comunidad autónoma con menor densidad comercial por habitante, con 202 m2 por cada 1.000 habitantes, por debajo de la media nacional.
Baleares, a la cola del país en intensidad logística por habitante
El sector industrial se encuentra en un momento de cambio que se ha visto especialmente impulsado por el auge del e-commerce, tal y como ocurre con el retail.
Tonia Vera asegura que el comercio online ha llegado para quedarse: «Es previsible que, una vez contenida la pandemia, el comercio electrónico esté más establecido que nunca en la sociedad y traiga consigo importantes cambios en el sector industrial, como el crecimiento de la demanda logística, tanto de última milla como de logística inversa, para gestionar el elevado número de devoluciones».
Las Islas Baleares se mantienen a la cola del país en términos de intensidad logística por habitante. No obstante, el Covid-19 ha puesto de relieve el sector logístico y la cadena de suministro, situándose como una de las principales prioridades de muchas empresas. Esto ha generado un incremento de la demanda por parte de operadores logísticos en la región.
Durante 2020 se cerraron operaciones con rentabilidades nunca antes vistas en el mercado logístico e industrial español. Se estima que la compresión de rentabilidades será aún mayor en 2021 en aquellas ubicaciones más demandadas. En Baleares, las rentabilidades exigidas para el producto industrial se sitúan entre el 7 % y el 8 %, llegando a quedar por debajo de dicho rango en las ubicaciones más prime de Palma e Ibiza.
Disponibilidad de superficie con uso industrial y logístico
Fuente: CBRE
La disponibilidad de superficie con uso industrial y logístico se incrementó entorno a un 15 % respecto al año anterior. El incremento de la oferta se concentra principalmente en los polígonos de Son Castelló y Can Valero. Estos acumulan más del 80% del parque industrial de la ciudad de Palma. En relación a la tipología de producto que quedó disponible, cabe resaltar que se trata principalmente de naves obsoletas y generalmente en ubicaciones secundarias y, por tanto, que no se adecuan a la demanda actual del mercado.
Sobre la demanda del sector logístico, tal y como ocurre a nivel nacional, no se vio alterada por el impacto de la crisis sanitaria. La tendencia observada en los últimos años, con un importante crecimiento de la demanda por parte de operadores logísticos en las Islas Baleares, se mantendrá en los próximos ejercicios gracias al impulso del e-commerce.
Los precios de naves y suelos industriales bajaron alrededor de un 10 % en Palma. Desde que comenzó el estado de alarma, se han renegociado rentas y los nuevos contratos de arrendamiento incluyen más beneficios para el inquilino, como rentas escalonadas y bonificaciones. «Desde CBRE prevemos que durante 2021 se mantendrá la contracción de precios en el producto más obsoleto. No obstante, aquel producto que cumpla con los requisitos del sector logístico mantendrá precios más elevados», concluye Tonia.
