Los sectores patrimonialistas tradicionales, logístico y residencial multifamily son los que cerraron el año con una variación positiva en la valoración de sus activos. Sin embargo, los activos pertenecientes a retail y oficinas experimentaron un ajuste a la baja en sus valoraciones. Esto indican los datos relativos al cuarto trimestre del informe Índice_CBRE, índice de valoraciones de activos inmobiliarios pertenecientes a empresas cotizadas. Está desarrollado por el área de Valuation & Advisory Services CBRE, firma internacional de consultoría y servicios inmobiliarios.
Así, según el Índice_CBRE, el ajuste anual del valor de los inmuebles del sector retail fue del -8,23 %, mientras que en oficinas fue del -2,19 %. Con un comportamiento positivo en el cierre del 2020, destacan los activos del sector inmologístico. Este es uno de los que mayor interés ha despertado entre los inversores, que incrementaron su valor un 4 %. Tambiés destacan los del segmento residencial multifamily (0,69 %), también muy resiliente durante la pandemia.
Valoraciones de activos
Para este ejercicio, el área de Valuation & Advisory Services CBRE ha analizado cerca de 285 inmuebles con un valor agregado superior a los 10.000 millones de euros. Las valoraciones de los 84 activos inmologísticos analizados arroja una revalorización anual del 4 %. Estos suman más de 3,2 millones de m2 de superficie y un valor agregado de 2.200 millones de euros. Dicha evolución en el año se manifiesta también en los datos del cuarto trimestre, con una variación trimestral del 2 %. «El sector logístico está muy bien posicionado para atraer capital institucional y es probable que en los próximos meses se incremente el interés por parte de otros sectores, especialmente del retail. Además hay que añadir un aumento significativo en las operaciones de sale & leaseback”, explica Fernando Fuente MRICS, Senior Director VAS CBRE España.
El segmento del residencial multifamily es uno de los sectores más resilientes y ha mostrado una gran fortaleza en la recta final del año. El análisis de 128 activos valorados en cerca de 2.300 millones de euros muestra una revalorización anual del 0,69 %, y de un 1,8 % trimestral. «El buen comportamiento del residencial en rentabilidad durante 2020 y las perspectivas positivas para este año explica que en el índice el multifamily haya cerrado el año en positivo. Además, cuenta con una previsión de demanda en crecimiento y un elevado interés del inversor institucional en este segmento», comenta Fuente.
«El impacto de la pandemia en el sector retail, con un ajuste anual del valor de los inmuebles del -8,23 %, se ha traducido en un incremento generalizado de las rentabilidades. Además, se añade una bajada en rentas de mercado, sobre todo en high street. Esto ha provocado, a su vez, una bajada en valores agudizada por los descuentos a corto plazo que ha demandado el sector”, explica el Senior Director VAS CBRE España.
Por su parte, el ajuste experimentado en el valor de los activos del mercado de oficinas en el 2020 ha sido de -2,19 %. Si bien, según CBRE las previsiones para este 2021 son que el sector alcance mejores cifras tanto de absorción como de inversión.
Evolución de la capitalización de las sociedades inmobiliarias en el último año
El índice también analiza la evolución de la capitalización de las socimi en el BME Growth (76 socimi) y la capitalización de las 4 socimi en el IBEX y el Continuo frente a la evolución del IBEX 35. Hay que tener en cuenta que en España no hay un índice bursátil inmobiliario por lo que se ha construido la evolución de un índice inmobiliario de renta variable en base a la evolución de la capitalización de las sociedades inmobiliarias cotizadas que comparamos contra el IBEX 35, que es el índice de referencia de la renta variable española. Así, se observa cómo desde febrero de 2020 el sector socimi del BME Growth ha tenido una caída en la capitalización del 4 % hasta la fecha actual (debido al poco free float de este mercado). Sin embargo, la suma de las capitalizaciones de las 4 socimi del IBEX y el Continuo ha caído un 33 % desde febrero de 2020 (llegaron a caer un 48 % en marzo 2020) frente a una caída del IBEX 35 de un 17 % desde febrero de 2020 (si bien llegaron a caer un 38 % en marzo 2020).
La conclusión de este análisis para Daniel Zubillaga, Senior Director Advisory – Director Nacional de Consultoría CBRE España, es que «el mercado inmobiliario se ha visto más penalizado que el índice general de referencia en España, ya que las 4 socimi del IBEX y el Continuo han caído casi el doble de lo que lo ha hecho el IBEX 35 desde febrero 2020».
Por otro lado, en lo referente a las cotizaciones respecto al NAV (net asset value), la suma de las 4 socimi cotiza con un descuento del 41 % a cierre de 2020 (a cierre de 2019 el descuento era del 12 %) frente al Developed Europe Index de EPRA que cotizaba con un descuento sobre NAV del 20,5 % en enero de 2021. De este modo, las socimi españolas del IBEX y el Continuo cotizan con un descuento sobre NAV del doble que la media de las SOCIMI europeas.
«El hecho de que las socimi del IBEX y del Continuo hayan tenido una caída de valor del doble que el IBEX en el último año y coticen al doble de descuento sobre NAV respecto a cómo cotizan las inmobiliarias en Europa no está correlacionado con la evolución del valor de sus activos inmobiliarios analizada en nuestro Índice», concluye Zubillaga.
Índice_CBRE
El Índice_CBRE, elaborado por el área de Valuation & Advisory Services CBRE, llegó al mercado español hace unos meses como una nueva herramienta de seguimiento trimestral de las valoraciones a nivel global en España para cada tipología de activo inmobiliario (oficinas, retail, inmologístico y residencial Multifamily). Su metodología se basa en el análisis de la información agregada de las más de 49.000 valoraciones que realiza al año CBRE. Este índice es una herramienta digital dinámica, de alta representatividad y que, en el futuro, incorporará también el seguimiento a valoraciones del segmento hotelero. Muestra la evolución de las valoraciones de activos pertenecientes a sociedades cotizadas valoradas por CBRE y que representan el 46,5 % de la capitalización total de este tipo de vehículos dentro del mercado bursátil español (IBEX35, Mercado Continuo y MAB).
«La transparencia en el sector inmobiliario es fundamental para la generación de credibilidad y confianza. Y, en este sentido, el mercado español ha estado estigmatizado por su opacidad. Desde CBRE, con más de 45 años de experiencia en el ámbito de valoraciones, creemos que el lanzamiento de esta herramienta dotará de mayor visibilidad a la evolución de los indicadores principales de los sectores comerciales», explica Javier Kindelan, CEO CBRE Valuation & Advisory Services Europa Continental y vicepresidente de CBRE España. Y añade que «mercados de referencia, como Londres, Nueva York o Tokio, ya disponen de índices similares y, a partir de ahora, se podrán establecer comparaciones, lo que aportará mayor madurez al mercado español y contribuyendo a despejar la incertidumbre que ha creado la crisis pandémica».
