Los parques comerciales han visto reforzado el interés de los inversores sobre todo los más atractivos y orientados hacia el ocio y experiencias, según el informe ‘Retail Parks. Market outlook 2021’ de Knight Frank.
Según la consultora, durante los últimos meses, los consumidores se han decantado por realizar sus compras en sitios que ofrezcan sus servicios en zonas con mayor amplitud y espacios más abiertos. De hecho, tras el confinamiento, se observó como las compras en este segmento se recuperaron antes que en el resto de los espacios comerciales, mostrando así su fortaleza ante esta crisis sanitaria. También su sinergia con el sector logístico ha reforzado este mercado, gracias al auge del comercio electrónico y a su necesidad de adaptar sus servicios a la nueva demanda.
Para el segmento de los parques comerciales se espera que su crecimiento continúe durante este próximo año y que el interés por parte de los inversores también sigan aumentando, ya que hoy en día existen muchas operaciones en marcha que auguran unas cifras positivas.
Los parques comerciales se posicionan como un activo muy atractivo tras demostrar su resiliencia ante la crisis sanitaria, esperando que su buena marcha y funcionamiento continúe reforzando el papel del retail en el sector inmobiliario.
Stock
Según la Asociación Española de Centros y Parques Comerciales, actualmente en España existen 75 parques comerciales que suponen una superficie bruta alquilable de alrededor de 2,1 millones de metros cuadrados. Los parques comerciales de mayores dimensiones en España superan los 100.000 m² situándose el mayor en Vizcaya (Megapark Barakaldo) con cerca de 130.000 m², seguido de Cádiz (Luz Shopping) con más de 125.000 m², y de Madrid (Megapark de San Sebastián de los Reyes) con
casi 110.000 m².
Tanto por SBA como por número de centros, las comunidades españolas con más representación de parques comerciales son Andalucía y la Comunidad Valenciana seguidas de Madrid, Cataluña y País Vasco. Analizando la SBA por provincias, lidera Madrid, seguida por Valencia y Sevilla.
Respecto a la densidad comercial de las provincias españolas, es en Toledo donde se registra una mayor con 133 m² por cada mil habitantes. Esta ciudad registra una población de alrededor de los 700.000 habitantes, muy lejos de los casi 7 y 6 millones que registran Madrid y Barcelona, pero solo Toledo cuenta con cerca de 95.000 m² de SBA en parques comerciales.
Rentas
La renta media prime en Madrid se ha mantenido estable en el segmento de los parques comerciales registrando unos 13 €/m²/mes, frente a los 50 €/m²/mes de los centros comerciales y a los 290 €/m²/mes de high street.
Hasta la fecha no se ha producido un impacto drástico que haya variado los niveles de rentas como resultado de la reciente crisis sanitaria, aunque algunos propietarios han tenido que ofrecer bonificaciones, carencias y aplazamientos de rentas a algunos operadores.
Volumen de inversión
Los parques comerciales cerraron 2020 con una inversión total de alrededor de 300 millones de euros, casi un 120 % más si se compara con 2019 y un 35 % superior a 2018. Se observa un aumento de interés en este tipo de activos por su resiliencia y la sinergia con el sector logístico.
Una de las grandes operaciones que se registraron en 2020 fue la compra, en concepto sale & leaseback, de 15 activos en España y Portugal (42 a nivel europeo) por más de 200 millones de euros por parte del fondo Batipart. La cartera se encuentra arrendada en su totalidad a las marcas especialistas de bricolaje Leroy Merlin, Bricomart, Weldom y Aki.
En el primer semestre del 2021 el volumen de este segmento ha representado más del 15 % del total, registrando alrededor de 110 millones de euros. En este periodo de 2021 también han destacado operaciones como la compra por parte de la sueca Sagax del Ikea de Palma de Mallorca por unos 50 millones de euros.
Tipos de inversor y rentabilidades
Analizando los tipos de inversores que apostaron por los parques comerciales durante el 2020 prevalecen los fondos de inversión, con alrededor de un 70 % del volumen. Los institucionales y los inversores corporativos también representan buena parte de los compradores, con alrededor de un 15 % y un 12 % respectivamente. Durante el primer semestre del 2021 los más destacados han sido las compañías inmobiliarias seguidas muy de cerca de los fondos de inversión con alrededor de un 45 % respectivamente.
La rentabilidad media prime de parques comerciales se ha mantenido estable desde 2019, situándose en un 5,50 % en el segundo trimestre de 2021, mientras que las rentabilidades de high street han experimentado una ligera subida a cierre de 2020 hasta posicionarse en un 4 % y en el caso de los centros comerciales han ido aumentando ligeramente durante los últimos años hasta situarse en un 5,75 %. Esto refleja que los parques comerciales mantienen un sentimiento de seguridad frente al potencial riesgo vislumbrado en high street y centros comerciales.
