Moody’s Investors Service ha advertido de que una tormenta perfecta desatada por la pandemia afectará la calidad del crédito de los propietarios de centros comerciales, entre ellos Hammerson, Unibail-Rodamco-Westfield y Klépierre.
«Esperamos un deterioro significativo en los ingresos por alquiler de los propietarios de centros comerciales durante al menos los próximos 18 meses, ya que la pandemia de coronavirus hace que el entorno operativo sea aún más difícil», afirmó este lunes la agencia de calificación, señalando la caída de la demanda de espacios comerciales, las bajas tasas de cobro de alquileres y las mayores tasas de vacantes.
Esos factores pesarán mucho en las valoraciones de los centros comerciales. A finales de 2021, Moody’s espera que los activos comerciales en Europa continental hayan perdido entre el 15 % y el 20 % de su valor, mientras que los del Reino Unido habrán perdido hasta un 30 %, en comparación con junio de 2020.
La COVID-19 ha infligido graves daños a los inquilinos de varios propietarios minoristas y hay pocos negocios que hagan cola para asumir nuevos contratos de arrendamiento y reemplazarlos. Hubo casi 8.000 cierres de tiendas más que aperturas en la primera mitad de 2020, la mayor caída de seis meses registrada, según la compañía inmobiliaria CBRE.
Mientras tanto, la pandemia ha beneficiado a los retailers online, debido a que muchos clientes evitan los centros comerciales por comodidad y también por los cierres.
Moody’s espera que las compras online representen el 15 % de las ventas al por menor en Europa continental en el futuro, en comparación con el 10 % antes de la pandemia. La proporción de ventas realizadas por internet se ha disparado en Europa, con un aumento del 32 % en el segundo trimestre de 2020 en comparación con el mismo período del año anterior, según el análisis de Haver Analytics y la agencia de calificación.
El cambio ha aumentado la presión sobre los propietarios de centros comerciales en toda Europa, pero especialmente en el Reino Unido, donde las compras online ya representaban una mayor proporción del total de las ventas al por menor que en el resto de Europa.
Las tasas de cobro de alquileres en el Reino Unido también han sido más bajas que en otros países y los inquilinos están presionando para que se flexibilicen los términos de los contratos de alquiler, lo que también perjudicará los ingresos de los propietarios.
Colm Lauder, analista de Goodbody, advirtió: «prever hacia dónde se dirigen los valores de los centros comerciales en este momento es como jugar a los dardos a oscuras», pero añadió que más cierres o cambios en las estructuras de arrendamiento que alteren permanentemente los ingresos por alquiler podrían provocar grandes oscilaciones.
Tanto Hammerson como Unibail-Rodamco-Westfield han buscado reforzar sus balances mediante aumentos de capital, aunque en el caso de Unibail este plan ha chocado con un obstáculo después de que el expresidente del grupo y ahora inversor inmobiliario se asociara con el multimillonario francés Xavier Niel con planes para oponerse.
Los propietarios de centros comerciales también están controlando el gasto y reteniendo los pagos de dividendos, mientras que otra opción es vender los centros comerciales, aunque esto no es muy atractivo dadas las condiciones del mercado inmobiliario comercial. «Es un mercado difícil para vender. ¿Cuánto están dispuestos a vender por debajo de su valor contable?», se pregunta Ramzi Kattan, un analista senior de Moody’s.
