Las valoraciones de los activos inmobiliarios de retail, oficinas e industrial han registrado una marcada corrección en términos interanuales dado el contexto macroeconómico inestable que ha provocado ajustes al alza de las rentabilidades de todos los productos. Así lo confirman los datos relativos al cuarto trimestre del Índice CBRE, desarrollado por el área de Valuation & Advisory Services de la consultora. Este índice muestra la evolución de las valoraciones de los activos pertenecientes a sociedades cotizadas, socimis y fondo de inversión internacionales valorados regularmente por CBRE.
Excelente operativa de high street y centros comerciales
En concreto, la caída en las valoraciones de los activos del sector del retail en 2023 ha sido del 5,12 % (un 2,51 % en el segundo semestre). Durante 2023 se han invertido en España un total de 1.200 millones de euros, una caída del 70 % con respecto al año anterior (un 28 % de caída sin contar las transacciones de sucursales bancarias que marcaron 2022).
En high street, la elevada actividad de los últimos años ha disminuido la vacancia a los niveles más bajos de los últimos años, estando ahora en un 3 % en Madrid. Respecto a las ventas de centros comerciales, siguen registrando cifras muy positivas, un 11,2 % por encima de las de 2019. Las afluencias siguen siendo inferiores a los niveles prepandemia, experimentando una lenta recuperación (-3,5 %).
En cuanto a las rentabilidades prime, han aumentado 100 pbs (high street, medianas independientes), 125 pbs (parques de medianas), 150 pbs (centros comerciales) y 165 pbs (supermercados) respecto a junio 2022.
Según Fernando Fuente, presidente de CBRE Valuation & Advisory Services (VAS) en España: «En 2023 las valoraciones de los activos inmobiliarios han registrado fuertes correcciones, siguiendo la tendencia iniciada en el segundo semestre de 2022 con la escalada de tipos de interés y el consecuente impacto en valor. Durante la primera mitad del ejercicio 2024 veremos los últimos ajustes de valor capital para la generalidad de los activos inmobiliarios. Será, no obstante, en la segunda parte del año cuando vislumbraremos cierto optimismo con la esperada bajada de tipos de interés, consecuente reactivación de los mercados y estabilidad de las valoraciones».
Sector Industrial: demanda activa y vacancy en niveles bajos
Por su parte, los activos logísticos han tenido un ajuste del -7,70 %; la variación en el segundo semestre ha sido del -3,87 %. En términos de rentabilidad, la continua escalada de los tipos de interés ha presionado al alza la prime yield, alcanzando niveles del 5,35 % a cierre de 2023, esto supone un incremento de 60 pbs respecto de finales del año 2022.
Las previsiones apuntan a que en 2024 puedan realizarse ligeros ajustes, aunque las expectativas de reducción de tipos favorecerán la estabilización en la segunda mitad del año. El sector logístico español alcanzó en 2023 una contratación de más de 2.060.000 metros cuadrados, un 27 % inferior a la registrada en 2022. En términos de inversión, el volumen total ha sido de 1.150 millones de euros, una caída del 50 % comparada con la cifra récord alcanzada en 2022.
