Los edificios de usos mixtos están diseñados para albergar una combinación de funciones dentro de un mismo espacio físico, integrando habitualmente áreas residenciales, comerciales y, en algunos casos, oficinas o servicios como instalaciones recreativas o culturales. Este tipo de edificios es una respuesta al objetivo de crear ambientes más integrados y eficientes en términos de uso del espacio y recursos.
Esperanza Valle, responsable de Proyectos de Nhood, afirma que uno de los retos es definir los diferentes usos que van a convivir en edificios y entornos mixtos. “Es importante hacer estudios de mercado que nos permitan cumplir las expectativas de los ciudadanos, logrando una propuesta de desarrollo inmobiliario adecuada a las nuevas formas de vida y necesidades”, añade.
La diversidad de funciones que presentan permite que que diferentes actividades coexistan en un mismo lugar, lo que contribuye a la eficiencia urbana y la reducción de desplazamientos. Además, al ofrecer una mezcla de espacios residenciales y comerciales, estos edificios promueven una comunidad más activa y conectada. Los residentes tienen acceso directo a tiendas, servicios y lugares de trabajo, lo cual puede fomentar una mayor interacción social y comodidad para sus usuarios.
Maki Kawaguchi, líder de la alianza CBRE + Streetsense en España, afirma que la diferenciación, la comunidad y la autenticidad son el alma detrás de estos desarrollos: “Los desarrollos de uso mixto, aunque no son un concepto nuevo y son bastante comunes en Norteamérica y en grandes ciudades de todo el mundo como Londres y Tokio, se están convirtiendo cada vez más en microdistritos que compiten por convertirse en nuevos destinos urbanos. Por ello, se está poniendo el foco en ofrecer experiencias únicas para atraer a visitantes, residentes y trabajadores a través de un enfoque holístico que vaya mucho más allá de la mezcla de usos. Para conseguir entornos dinámicos, dinamizadores y con identidad propia hay que apostar por la perfecta combinación de comercios, servicios, oferta cultural y gastronómica…”.
Eficiencia energética
En términos de sostenibilidad, este tipo de edificios suele estar diseñado aprovechando la proximidad de los servicios para reducir la dependencia del transporte motorizado individual fomentando así el uso de transporte público o medios de transporte no motorizados como la bicicleta o el caminar. Jorge Alonso, del equipo de Diseño e Investigación Creativa de Chapman Taylor, da su visión sobre estos desarrollos: “Los usos mixtos son y serán una de las maneras más eficientes de crear ciudades habitables, responsables, eficientes e innovadoras para el campo del hospitality (build to rent, hoteles, flexible living…), de las oficinas o del lifestyle hub a través de servicios comerciales, de ocio y de espacios de calidad urbana basada en la naturaleza y en la eficiencia energética”.
Planificación urbana
Esta tipología de activos suele ser parte de un plan urbano más amplio que busca maximizar la utilización del suelo. Se integran de manera que complementan y mejoran el entorno urbano, aportando valor estético y funcional a la zona. También contribuye a una mayor vitalidad en las ciudades, ya que los espacios permanecen activos durante más tiempo gracias a la diversidad de usos. Esperanza Valle apunta que los proyectos de usos mixtos deben estar en continua consulta con todas las comunidades, para transformarlos en sitios de vida que combinen vivienda, comercio, oficina y ocio. Y añaden: “Con este modelo como diseño conceptual para una ‘nueva ciudad’, en Nhood apostamos por la regeneración de los espacios urbanos y la proximidad entre lugares funcionales, reduciendo distancias y aumentando zonas verdes, con un mayor atractivo y eficiencia en el uso de los espacios comunes y un diseño con mayor diversidad arquitectónica.
La pandemia de la covid-19 aceleró la tendencia hacia el trabajo remoto y la flexibilidad laboral. Los proyectos de uso mixto pueden adaptarse a esta tendencia proporcionando espacios de trabajo compartidos, áreas de coworking y servicios orientados a profesionales independientes y empresas que buscan espacios flexibles.
Por otro lado, los desarrollos inmobiliarios modernos están incorporando tecnología inteligente para mejorar la experiencia de los residentes y usuarios. Esto puede incluir sistemas de seguridad avanzados, automatización del hogar, aplicaciones móviles para la gestión de servicios y la integración de la tecnología en los espacios comerciales y de trabajo.
Uno de los principales retos a los que se enfrenta el sector inmobiliario en uso mixto son las regulaciones y permisos. Los desarrolladores deben enfrentar desafíos para cumplir con los requisitos de zonificación, uso del suelo y normativas de construcción debido a la complejidad de combinar múltiples funciones en un solo proyecto. También hay que prestar especial atención a la dificultad para financiarlos puesto que pueden ser percibidos como más arriesgados por parte de los inversores y prestamistas debido a su naturaleza multifacética.
Modelo de gestión
Los desarrollos de uso mixto pueden ser complicados de gestionar y operar debido a la diversidad de funciones y la necesidad de coordinar diferentes servicios y actividades. En este sentido, Jorge Alonso asegura que no es cuestión solamente de mezclar distintos usos sino de coordinarlos, gestionarlos y darles vida de una manera organizada y sincronizada como si fuera uno.
En algunos mercados, la proliferación de estos proyectos puede llevar a la saturación y la competencia feroz. Los desarrolladores deben diferenciar sus proyectos y ofrecer propuestas de valor únicas para atraer a inquilinos y compradores en un mercado cada vez más concurrido. Según Maki Kawaguchi, con la globalización, estos desarrollos de uso mixto pueden caer a menudo en la trampa de la ‘uniformidad’, ofreciendo el mismo comercio y las mismas experiencias con independencia de su ubicación; a menudo con la misma oferta de marcas y cadenas de restauración internacionales que no representan la esencia y cultura de cada lugar. “El reto también está en conseguir un mercado residencial asequible garantizando la diversidad socioeconómica y la integración de las comunidades existentes en estos nuevos desarrollos de uso mixto”, añade.
Es innegable que en la actualidad, los edificios de usos mixtos son una pieza clave en el desarrollo de ciudades más compactas, eficientes y sostenibles, aunque requieren una planificación y gestión cuidadosas para maximizar sus beneficios y minimizar posibles inconvenientes. Jorge Alonso considera que Iberia es una región inmobiliaria a la que no se le ha sacado aún todo el nivel deseable entre el diseño y la coordinación inversora que existe en otras partes del mundo como pueden ser el Reino Unido o países de Latinoamérica donde ya es una fórmula inmobiliaria y colaborativa para crear entornos urbanos de calidad humana.
Compañías como Nhood se están inspirando en el concepto de la ‘ciudad de los 15 minutos’ y, en colaboración con expertos en territorio en cada país o ciudad, garantizan que estos proyectos y los barrios de los que forman parte contribuyan al bien común. “Creamos lugares de vida, de socialización, que integran la accesibilidad y conexión entre los diferentes espacios, mediante una arquitectura sostenible con mayor diversidad que apueste por una construcción atractiva y funcional”, concluye Esperanza Valle.
Casos de éxito
Jorge Alonso (Chapman Taylor): “Hemos realizado proyectos de usos mixtos que han tenido el honor de ser premiados a nivel internacional por destacar en su flexibilidad inversora, por la calidad y calidez de sus espacios urbanos manteniendo siempre la escala humana y el respeto al lugar, así como la asimilación híbrida de distintas innovaciones varias en materia de movilidad, uso responsable de energía y materiales, construcción industrializada y generación de riqueza escalable a nivel laboral y de inclusividad social».
«Un gran ejemplo de lo citado son el Distrito Aeroportuario de Jeddah, en Arabia Saudí que además se está realizando en su mayoría desde nuestro estudio de Madrid o el fantástico Altstadtquartier Büchel en Aachen, en Alemania, cuyo componente estelar es que además es un ejemplo a seguir en las directrices de regeneración urbana a nivel europeo y mundial”, añade Alonso
Maki Kawaguchi (CBRE): “King’s Cross, en Londres, es un buen ejemplo donde, a través de la mezcla de usos y un espacio público atractivo y activo, se ha creado una comunidad dinámica y vibrante que brinda grandes experiencias a los usuarios. Para prosperar, los futuros proyectos de uso mixto deben dar prioridad a la diferenciación, la integración en la comunidad, el desarrollo a escala humana y la representación auténtica de la cultura local”.
Esperanza Valle (Nhood): “Nhood está presente en 10 países, con un enfoque global y con amplio expertise que se ve materializado en proyectos de éxito como los siguientes: Vialia Estación de Vigo, en España; Cartier Coresi, en Brasov (Rumanía); Merlata Bloom Milano, en Milán (Italia) o La Maillerie, en Villeneuve d’Ascq (Francia)”.
El antiguo centro de El Corte Inglés en Barcelona –en el 471 de la Diagonal– finaliza su proceso de transformación tras una inversión de 200 millones. Ahora renace bajo el nombre de Aura, comercializado por Cushman & Wakefield.
Con más de 21.500 metros cuadrados, 14.100 metros cuadrados estarán destinados a oficinas prime, 2.500 metros cuadrados a zonas ajardinadas y terrazas privativas, así como 6.178 metros cuadrados a retail y restauración –con el nuevo concepto de supermercado gourmet de El Corte Inglés, que ocupará la planta -1 con 3.200 metros cuadrados–.
