Los segmentos logístico y multifamily son los que mejor han resistido el ajuste generalizado a la baja en el valor de los activos inmobiliarios ante la coyuntura excepcional causada por la COVID-19 este año. En el extremo opuesto, se sitúan el retail y los hoteles, siendo los centros comerciales en ubicaciones secundarias los más afectados, según datos recabados y analizados por el área de valoraciones de CBRE, firma internacional especializada en consultoría y servicios inmobiliarios, en la segunda edición de su informe Un Nuevo Horizonte Inmobiliario, que recoge la previsión de sus expertos sobre el rango de dispersión del valor tanto de sectores patrimonialistas tradicionales, como de activos operacionales o alternativos, como residencias de estudiantes y de la tercera edad.
Logístico: el auge del e-commerce lo afianza como valor refugio
En el caso de los activos del sector logístico e industrial, si ya a final del primer semestre (cuando CBRE lanzó su primera edición de este informe) sus valoraciones apenas habían descendido un 0,5 % respecto al final del ejercicio anterior, de cara al cierre de 2020 se prevé una revalorización de entre el 4 % y el 6 % que se mantendrá en 2021.
GRÁFICO 1. TOP 10 ACTIVOS CON MENOR IMPACTO NEGATIVO EN VALOR EN Q4 2020
“Se puede afirmar que el sector logístico ha sido el más resiliente a los efectos de la crisis sanitaria causada por la pandemia. La inversión ha recuperado la actividad; se están cerrando operaciones con rentabilidades nunca vistas anteriormente y los promotores logísticos no han detenido sus construcciones en ningún momento. Esto puede propiciar un ligero aumento de la disponibilidad de producto, lo que ayuda a la estabilización de las rentas de mercado. Es sin duda positivo de cara a las valoraciones de estos activos”, argumenta Fernando Fuente MRICS, director nacional del área de valoraciones y consultoría de CBRE España.
Así, se prevé que las valoraciones de los activos inmobiliarios cierren 2020 con aumentos, superiores al 5 % en el caso de Barcelona (5,6 %) y Madrid (5,3 %) y por encima del 4 % en Valencia (4,7 %) y Zaragoza (4,6 %). Esa tendencia a la revalorización persistirá en los primeros meses de 2021 y, en el mejor de los escenarios, se ampliará hasta el 7 % en el mercado logístico barcelonés, hasta el 6 % en la Zona Centro y hasta el 5 % en Valencia y Zaragoza.
Multifamily y suelo: se consolida el interés inversor ante el potencial del mercado del alquiler
Por su parte, en el segmento del residencial Multifamily, uno de los más atractivos para el inversor por el potencial de crecimiento del mercado español del alquiler, consolidará este año su protagonismo, con un volumen de inversión similar al de 2019 y un ajuste en el valor de apenas el -1,3 %. “La vivienda es un bien de primera necesidad y el alquiler es una opción que se espera que se mantenga o incremente por la flexibilidad que ofrece. El producto residencial en rentabilidad seguirá siendo atractivo y se comportará con cierta resiliencia”, avanza Fuente.
En cuanto al suelo, podría ajustar su valor hasta un -10 % en las áreas metropolitanas de Madrid y Barcelona. En otras localizaciones, se verán más afectados aquellos suelos destinados al comprador extranjero, como los situados en el Arco Mediterráneo.
Retail y hoteles: a la espera de la recuperación del turismo y del consumo
“Han pasado ya nueve meses desde que la crisis sanitaria paralizó la economía, y pese al esfuerzo realizado por todos los sectores para adaptarse a esta nueva situación, el turismo y el consumo, fundamentales para nuestra economía, siguen sin recuperar los niveles de previos al mes de marzo; esto se traslada a la demanda de inversión y de ocupación para centros comerciales, locales en High Street u hoteles, especialmente castigados por la interrupción de su operativa a lo largo de estos meses”, señala Fuente.
Los centros comerciales en ubicaciones prime o los regionales dominantes registrarán un ajuste moderado en sus valores, concretamente del 4,6 % en el caso de los primeros y del 8,6 % en los segundos. Para el primer trimestre de 2021, se prevé que se mantenga esa tendencia bajista en rangos de entre -4 % y -6 %, y -8 % y -10 %, respectivamente.
Así, el ajuste del valor de los centros comerciales situados en áreas secundarias podría alcanzar el -15% a cierre de año y para el primer trimestre del año próximo esa bajada en las valoraciones podría aumentar hasta situarse en un rango de entre -14 % y -16 %, según las previsiones de CBRE. “El segmento retail ya se hallaba en un proceso de madurez y reposicionamiento, pero la pandemia ha acelerado la transformación del visitante de centros comerciales hacia un comprador que acude al centro buscando directamente adquirir aquello que necesita. Esto ha impactado en las afluencias, en las ventas y, por ende, en las renegociaciones de rentas y, finalmente, en las valoraciones”, añade el experto de CBRE.
En el caso del High Street, las previsiones de CBRE apuntan a una mejor resiliencia por parte de los activos ubicados en las principales calles comerciales de Madrid, que ajustarán su valor este año en torno al -10 %, mientras que en Barcelona superará el -11,5 %. De cara a los primeros meses de 2021, el ajuste se ampliará, en el peor escenario, -12 % en la capital y -13 % en la Ciudad Condal.
En el caso de los hoteles, el ajuste a la baja en sus valoraciones a final de año será cercano al 12 % para los activos vacacionales y algo más moderado (-11,5 %) en los hoteles urbanos. Los expertos de CBRE prevén que el deterioro de las valoraciones en el segmento hotelero continuará en 2021, pudiéndose ampliar ese descenso hasta el -13 % para ambos tipos de activos en el peor escenario. “La recuperación del sector hotelero español será más lenta y tardía de lo esperado inicialmente, estimándose que no llegará hasta finales de 2023. Mientras, se están renegociando muchos contratos de arrendamiento y gran cantidad de hoteleros están llegando a acuerdos adicionales que contemplan diferimientos de renta hasta 2023 o incluso 2024, así como extensiones de las bonificaciones de renta durante algunos meses de 2021”, explica Fuente.
Alternativos y oficinas: impacto asimétrico y en función de las ubicaciones
El informe elaborado por los expertos del área de Valoraciones de CBRE incluye por primera vez el análisis de los activos alternativos como residencias de estudiantes y de la tercera edad, que también han visto un impacto en sus valoraciones a raíz de la pandemia. A mediados de año, el valor de estos activos ya se había ajustado a la baja con respecto a finales de 2019 (en torno al -6 % en las residencias de ancianos y alrededor del -8 % en las residencias de estudiantes), pero los expertos de CBRE prevén que acabarán cerrando el ejercicio con ajustes algo inferiores en todos los casos (del -5,8 % en las residencias de la tercera edad y del 7,1 % en las residencias de estudiantes).
Por último, el impacto a cierre de año en las valoraciones de los activos de oficinas será algo más moderado que en otros segmentos y con alguna variación en función de su ubicación. El ajuste en los valores de las oficinas prime se situará en torno al -2 % a final de año respecto a un año antes, las situadas en centros secundarios registraran una reducción cercana al -5 % y las oficinas periféricas, más perjudicadas, verán mermar su valor en un -8% y este ajuste podría ampliarse en los primeros meses de 2021 hasta -13 %.
