Los activos de alimentación alcanzan volúmenes récord de inversión en España en los últimos años. Así lo confirma el Informe sobre el sector alimentación en España, elaborado por la consultora JLL. Esto se debe al considerable tamaño del mercado y la diversidad de operadores que participan en él, lo que lo convierte en un asset class resiliente y estable.
Desde JLL se espera para 2024 una importante aceleración de la actividad inversora en el sector dados los recortes de tasas de interés durante el presente ejercicio.
El volumen anual promedio de inversión –que incluye tanto portfolios de supermercados e hipermercados como tiendas independientes de este tipo de activos– ha registrado un notable crecimiento del 96 % de la época prepandemia (2017-2019) con el periodo postpandemia (2020-2023). Con 2.069 millones de euros totales invertidos en el sector de la alimentación entre el año de la pandemia y el año pasado, el récord se registró en 2022 (709 millones).
El sector de la alimentación pasó de representar el 8 % del total de las inversiones en retail en el período 2017-2019 al 28 % entre 2020 y 2022. Si bien en 2023 los volúmenes de inversión se disminuyeron por la disponibilidad limitada de portfolios en venta y a que los inversores centraron su atención en transacciones de menor volumen para hacer frente al impacto del alto coste de deuda y a la incertidumbre económica. Pese a ello, el año pasado las inversiones en el sector alimentación alcanzaron los 194 millones de euros y representaron un significativo 18% sobre el total invertido en retail.
Fragmentación del mercado español
A diferencia de otros países europeos como Francia, Alemania y el Reino Unido, donde el mercado de alimentación está dominado por unos pocos grandes operadores nacionales, el mercado español es más fragmentado, según los datos recopilados por Indisa. En Francia, el 60 % de la cuota de mercado se concentra en tres grupos principales (Carrefour, E. Leclerc e Intermarché), mientras que, en el Reino Unido, Tesco, Sainsbury’s y Asda dominan el mercado. En Alemania, Edeka Group, Rewe Group, Aldi y Lidl tienen una presencia predominante.
En contraste, en España, el 50 % de la superficie de ventas está distribuida entre siete grupos, incluyendo tanto grandes cadenas como Mercadona, Carrefour y Día, así como operadores regionales como Consum. Esta fragmentación añade un nivel de competitividad y variabilidad al mercado español, haciendo que la diferenciación y la adaptación a las necesidades locales sean clave para el éxito.
Según Augusto Lobo, director de Capital Markets Retail de JLL España: «Como consecuencia de la intensa competencia y de la variabilidad emergente de los canales de venta, en el sector de la alimentación los márgenes son estrechos, lo que empuja a los operadores a emplear diversas estrategias para mejorar la rentabilidad, incluida la optimización del espacio físico, la densificación con usos acumulativos no alimentarios, el crecimiento de sus carteras de tiendas y la actividad de fusiones y adquisiciones».
En términos de cuota de mercado por superficie de venta, Mercadona y Carrefour dominan con aproximadamente el 25 % del mercado español. Aunque Día y Coviran se posicionan a la cabeza en cuanto a número de tiendas.
Estructura del mercado en España por geografías
Madrid y Barcelona lideran en cuanto al número de tiendas total, pero si se tiene en cuenta el número de tiendas por cada millón de habitantes, las provincias de Girona, Tarragona y Lleida en Cataluña, así como Teruel en Aragón, presentan la mayor densidad seguidas de otras regiones con alta densidad como Cáceres y Badajoz, Lugo, Zamora, Cantabria y Cuenca. En el otro extremo, Ceuta, Melilla, y las provincias de Madrid, Burgos, Guadalajara y Valencia son las que menor densidad de tiendas presentan por cada millón de habitantes.
En cuanto a la tipología de tiendas, los supermercados son los más comunes debido a su versatilidad y eficiencia, seguidos las tiendas de conveniencia y los hipermercados.
Por formato, los supermercados, con aproximadamente 8.400 establecimientos, representan el 46 % de la superficie total. Por su parte, las tiendas de conveniencia destacan en número de establecimientos con más de 10.500 sobresaliendo operadores como Día, Carrefour Market, Spar, Coviran y Mi Alcampo, que concentran el 42 % del total de locales, aunque sólo suponen el 11 % de la superficie de ventas.
Los hipermercados ocupan el 21 % de la superficie total, pero suponen únicamente el 2 % del número de tiendas; mientras que los supermercados discount representan el 15% de la superficie total de ventas.
Rentabilidades al alza en 2023 y estables en 2024
Entre 2021 y 2023, todas las tipologías de activos inmobiliarios del sector de alimentación experimentaron un alza en las rentabilidades. Así, para el cuarto trimestre de 2023 las rentabilidades prime para los porfolios de hipermercados se situaron en el 7 %, en el 6 % para portfolios de supermercados y en el 5 % para los supermercados independientes. Se prevé que estas rentabilidades se mantengan estables a lo largo de 2024.
«El precio de los activos de alimentación se encuentra entre los más estables entre todas las clases de activos inmobiliarios comerciales. En cuanto a las rentabilidades, la solidez y duración de los ingresos de los activos de alimentación, junto a una esperada bajada paulatina de los tipos de interés a finales de año, apoyaría que para los activos de mayor calidad pudieran comenzar a comprimirse ligeramente a partir de ese momento», explica Silvia Damiano, directora del departamento de Value & Risk de JLL España.
