Las rentas del sector del retail cayeron un 16 % en el segmento de high street en Madrid y un 18 % en Barcelona y la previsión para 2021 es que aumenten tan solo un 0,5 % en la capital y un 1 % en la ciudad condal, según el informe ‘Perspectivas de Inversión 2021’ de la consultora inmobiliaria JLL. Para 2022-2024, la estimación es que se incrementen un 3,2 % (Madrid) y un 2,7 % (Barcelona).
En cuanto a centros comerciales prime, las restricciones han hecho que las rentas cayeran un 10 % en el conjunto de España y se estima un repunte del 3 % para 2021 y un 3,2 % entre 2022 y 2024. Los parques de medianas superficies han visto reducidas sus rentas en 12,5 %, pero demostrando su resistencia, se estima un repunte de en torno al 10 % en 2021 y un 2 % más en 2022-2024.
La evolución de los capital values también se ha visto enormemente afectada por la pandemia de la COVID-19. En high street descendieron más de un 20 % durante 2020 ante la significativa caída de las rentas y el aumento de las rentabilidades. Y en centros comerciales, con una caída de más del 16 %, la recuperación paulatina se prevé que comience a partir de 2021 (+2 %), con un crecimiento anual promedio del 3,8 % durante el periodo 2022-2024.
2.000 millones de euros de inversión en retail en 2021
En 2021 la inversión en el sector del retail caerá un 33 % con respecto a 2020, que fue un año bastante bueno debido a dos operaciones importantes (las ventas de Puerto Venecia y de Intu Asturias por parte de Intu). El segmento supondrá un 16 % en la inversión total.
Las yields (rentabilidades) prime de centros comerciales pasarán del 5,30 % a 5,35 %, en parques de medianas del 5,5 % al 5,4 %, mientras que en high street subirán del 3,45 % al 3,55 %.
El comercio electrónico ha pasado de suponer un 5% a un 10% durante el año pasado, dominado por la pandemia. Aunque el crecimiento se ralentizará y es muy posible que se reduzca en 2021, aún quedará un gran porcentaje de compradores que seguirán usando el canal online.
Los arrendamientos y los formatos flexibles serán cada vez más importantes para las estrategias inmobiliarias de los comerciantes en un entorno cada vez más dinámico. El diseño de proyectos de usos mixtos es una opción para revitalizar centros comerciales. Aun así, existe un desfase entre la agilidad con la que se necesitaría adaptar los activos y la lentitud a la hora de conseguir los permisos para cambiar de usos, según Sergio Fernandes, director de Inversores de JLL.
Los consumidores piden accesibilidad, conveniencia y sostenibilidad. Además, las redes sociales tienen un papel cada vez más importante en la identificación de los calores de marca y la motivación de los consumidores.
Los espacios flexibles ofrecen oportunidades para comprobar la demanda de productos, reforzar el conocimiento de marca y gestionar los costes. Los retailers deben entender la demanda y fomentar la innovación para acelerar el crecimiento y limitar los riesgos. Y los inversores, por su parte, buscan impulsar la afluencia mediante la creación de espacios flexibles y una gestión eficaz de los activos. Su objetivo es maximizar los ingresos.
La alimentación atraerá más capital
Los inmuebles dedicados a la alimentación atraerán más capital y ganarán cuota de mercado en la inversión inmobiliaria. Este tipo de activos tienen aún escasa representación en las carteras, pero acrecentarán su atractivo para los inversores debido a que facilitan la demanda de conveniencia, visitas regulares y producto fresco por parte de los consumidores. Cuentan con ubicaciones cercanas a los clientes y muy accesibles. Se trata de contratos de larga duración y probablemente renueven sus acuerdos de alquiler para proteger la cuota de mercado. Con ellos es probable cerrar operaciones a valores residuales elevados y ofrecen la posibilidad de desarrollos de usos alternativos.
Sostenibilidad en el centro del negocio
Los operadores que pongan la sostenibilidad en el centro de su negocio saldrán reforzados en los próximos años, según la consultora. Existe una intolerancia cada vez mayor de los consumidores ante prácticas insostenibles. La producción de bienes, el exceso de existencias y las devoluciones son obstáculos que los retailers deben superar. Mientras que las marcas y operadores online deben actuar para evitar la reacción contraria de los consumidores, las presiones legislativas y el escrutinio de los inversores.
La estrategia de los retailers puede basarse en reciclar, revender y alquilar bienes; implantar tecnología para calibrar la demanda y limitar el exceso de existencias; usar servicios de click-and-collect y de devolución; y utilizar tiendas y almacenes energéticamente neutrales o con certificación ecológica.
