La actividad en los ejes principales de las ciudades españolas ha sido intensa en este primer semestre. La llegada de turistas, tanto nacionales como internacionales, junto con el notable aumento del gasto medio por visitante han sido los factores clave que han promovido los datos favorables de ventas y afluencias en estos primeros seis meses de 2023.
En consecuencia, la actividad transaccional de alquiler ha sido muy activa, siendo un 19 % superior a la del mismo periodo de 2019 y un 4,5 % por encima de la del 2022, que ya fue un semestre especialmente intenso, según CBRE. Cabe destacar la fuerte demanda de las marcas internacionales, que suponen en lo que llevamos de año el 55 % de las nuevas aperturas de los principales ejes comerciales del país.
Las marcas de moda (45 %) y de accesorios (17 %) están apostando por planes de expansión y en los seis primeros meses de 2023 han representado casi el 63 % de las nuevas aperturas. Por su lado, la restauración (5 %) y la automoción (5 %) siguen haciendo esfuerzos por posicionarse de forma clara en estas calles.
Fruto de la alta demanda actual, la vacancia se encuentra ya a niveles bajos y, en algunas ciudades como es el caso de Madrid, incluso con cifras de vacancia inferiores a las de prepandemia (en el 4,5 %). Las rentas, que ya tuvieron un ligero repunte a finales de 2022, se están viendo afectadas y están experimentado una presión al alza, especialmente en las calles con más demanda y menos espacios disponibles. La renta prime está en 215 €/ metros cuadrados/mes.
Nuevos desarrollos de centros comerciales
Los indicadores de performance de los centros comerciales, que ya fueron positivos a finales del año anterior, siguen consolidando su recuperación. Las ventas en los centros comerciales siguen registrando cifras muy positivas, situándose ya un 4 % por encima a las del primer semestre de 2019. Las afluencias se recuperan de forma gradual.
La demanda de espacios en los centros comerciales está siendo muy activa y en lo que llevamos de 2023 las marcas están llevando a cabo importantes planes de expansión. De esta forma, la frenética actividad de alquiler ha supuesto un incremento del 39 % en cuanto a nuevas contrataciones respecto al primer semestre de 2019 y más de un 50 % en comparación con el mismo periodo del 2022. La vacancia, por su parte, sigue disminuyendo progresivamente y se encuentra alrededor del 9 % de media.
En cuanto a los nuevos desarrollos, en España hay actualmente un total de 905.000 metros cuadrados de SBA previsto para los próximos 3 años. De este total el 58 % corresponde a nuevos proyectos de retail parks, activo cada vez más atractivo para los promotores e inversores y en auge en los últimos años. Por otro lado, renta prime sigue estable en los 50 €/ metros cuadrados /mes y con una previsión de que se mantenga sin cambios al menos hasta finales de año.
El segmento de la alimentación lidera la inversión en 2023, con un 48 % del total
La inversión en el sector retail ha alcanzado los 538 millones de euros en el primer semestre de 2023, según datos de CBRE. El volumen de inversión realizado por los inversores de capital privado, tradicionalmente menos dependientes de altos niveles de financiación, ha representado el 33 % de la inversión total. El año anterior supusieron únicamente el 13 %.
En conjunto, la inversión total en el sector en el primer semestre es un 42 % inferior a la del mismo periodo del año anterior (sin contar la transacción entre BBVA y Merlin Properties). El segmento de la alimentación está liderando la inversión en 2023, representando un 48 % de la inversión total. Por detrás se encuentran los centros comerciales (22 %), parques de medianas (16 %) y high street (14 %). En cuanto a tipología de inversores, el capital internacional está siendo el que más porcentaje de la inversión aglutina, con un 75 % sobre el total.
Para Paul Santos Robson, head de retail Iberia en CBRE: «El ajuste en el volumen de inversión se debe en gran medida a las complejas condiciones de financiación que existen actualmente y a la rápida subida de los tipos de interés. No obstante, con la previsión de una estabilización de los tipos para esta segunda mitad del año esperamos que el mercado se reactive en los próximos meses».
Las rentabilidades prime han aumentado en 100 puntos básicos en todos los segmentos de retail respecto a junio de 2022. En el segmento de high street se espera que la tendencia siga siendo alcista para los próximos meses, con un posible ligero ajuste al alza para los próximos meses. Por otra parte, en los centros comerciales CBRE prevé que la tendencia las rentabilidades prime sea estable.
