Se confirman los buenos datos que está registrando el retail en ventas y afluencias, aperturas, expansión de operadores… Sin embargo, la inversión y la financiación no terminan de llegar. «Estamos en un momento de paradoja en los mercados de inversión, ya que es uno de los mejores, sin embargo la inversión está parada», señalaba Luis Espadas, executive director head of Retail de Savills, durante la mesa redonda de financiación e inversión que tuvo lugar en el XIX Congreso Español de Centros y Parques Comerciales de la AECC.
Alfonso Brunet, CEO de Castellana Properties, como representante de la promoción, coincidió en señalar el buen momento del sector con el ejemplo de su propia compañía. «Ya en 2021, comenzaron a romperse las barreras de recuperación total en algunos centros de la compañía. En 2022, se empiezan a percibir cifras de visitas similares a 2019 mientras que las ventas mejoran con respecto a ese año. En la actualidad, hemos crecido un 9 % en ventas con respecto al año pasado y estamos al 98 % en cuanto niveles de ocupación. Por ello, la salud del sector es magnífica y los centros comerciales están funcionando como nunca».
Según el ‘Monitor de Consumo’ de Caixabank Research, el crecimiento del consumo durante la primera semana de septiembre se situó en el 4,9 % interanual, 0,1 p.p. menos que en agosto. Por sectores, cabe destacar la recuperación del comercio, que crece un 2,5 % interanual, 2,2 p.p. más que en agosto. Así, Javier Ricote, executive director Real Estate en Caixabank, apuntó a los indicadores macro que favorecen estos datos: «Hay señales muy positivas en cuanto a empleo que ayudan en un momento en que los niveles de inflación parece que se van conteniendo. Pero la subida de tipos ha sido tan relevante que está afectando a la inversión y a la financiación».
La expectativa, según el experto de Caixabank, es que la inflación roce el 3,4 % a finales de 2024 y que los tipos bajen, previsiblemente, en el segundo semestre del año. «Ahora mismo, con el Euríbor al 4,10 %, las familias y los inversores con hipotecas a tipo variable lo van a notar –a pesar de que ya hay muchas a tipo fijo, un 60 % en nuestra entidad–. La previsión es que alcancemos un Euríbor del 3,05 % el año que viene. Esto arrojará luz para la inversión y para el consumo», añadió Ricote. «Aunque hay cabida para el optimismo, no podemos dejar de lado la prudencia», recordó.
Por su parte, Juan Olivié, director de Inversiones de Omo Retail, afirmó que «las rentas están en un momento bastante contenido, según nuestra experiencia. Los operadores buscan niveles que no pongan en riesgo sus cuentas de resultados. Por ello, vemos que hay recorrido pero desde el punto de vista del inversor prima más la seguridad que la renta. Es decir, el inversor lo que quiere es un operador que esté tranquilo con esa renta que está pagando pero que se quede en esa ubicación de manera estable y duradera». En este sentido, Brunet coincidió en que «las tasas de esfuerzo están lejos de los niveles esperados por lo que hay margen, sobre todo si lo comparamos con Europa. En el caso de Madrid o Barcelona, estamos a años luz de otras ciudades europeas como Londres o París».
Prueba de ello son los planes de expansión de los operadores, que continuan apostando por sumar nuevas ubicaciones en España. Concretamente, apuntó Olivié, «son muchos los retailers internacionales que llegan a nuestro país, y que antes no estaban, con estrategias de crecimiento muy ambiciosas como Pepco, Kik o Action. Si vienen aquí es porque entienden que España tiene recorrido y precios contenidos».
Además, ahora la experiencia está adquiriendo una gran importancia en la gestión de los activos, por lo que los expertos coincidieron en señalar que es rentable la inversión en este sentido, ya que es una herramienta para atraer público a los espacios comerciales. «Hay que poner el foco en el cliente y si esta es la fórmula hay que apostar por ella», afirmó Brunet.
«El ocio tiene cada vez más peso, algo que antes no era tan relevante. Se están rediseñando los espacios comunes, que quizá antes no estaban bien aprovechados, para establecer nuevos formatos para ofrecer una experiencia de compra diferencial al cliente y que permanezca más tiempo en el centro», añadió Olivié.
El mercado de inversión
Según datos de Savills, en lo que va de 2023 (tercer trimestre), el nivel de inversión en centros comerciales roza los 500 millones de euros. La previsión para el cierre de año es que se alcancen los 1.000 millones de euros. La media de los últimos años, con una pandemia de por medio, se ha movido entre los 1.400 y los 1.500 millones de euros.
«La cifra es bastante baja, hay poca actividad inversora, algo que también afecta a otros usos como logística, oficinas o residencial. Estamos al 50 % de lo que tuvimos el año pasado y de la media histórica», señaló Luis Espadas. «Aunque no se ha materializado en operaciones todavía, parece que va a haber un ajuste relevante de rentabilidades para centros por encima del 7 %. Se está dando la mejor situación posible para comprar pero no llega la actividad», añadió.
En opinión de Alfonso Brunet, «el mercado está bloqueado porque el dinero que hay ahora es oportunista, no hay tantas oportunidades como ese dinero busca. La salida de esto es que bajen lo precios o que llegue un dinero más barato que pueda entrar en operaciones menos agresivas. En definitiva, el coste de capital ahora es demasiado para las operaciones que hay». Espadas apuntaba, así, a una «falta de capital especializado, aunque se prevé que pueda volver en algún momento».
Desde el punto de vista de los bancos, Ricote señalaba que no se cierran operaciones porque no hay financiación. «Considero que se podría financiar de otra manera. En estos momentos hay un abanico de financiación más amplio que antes no existía. La clave es el equilibrio entre esa financiación más tradicional y la alternativa». Concretamente, Caixabank ha financiado operaciones de retail por un total de 2.000 millones de euros desde 2017. «El sector ha demostrado tener una gran resiliencia pero hay que buscar la seguridad y la solvencia en las operaciones», añadió el directivo.
Por otro lado, los parques comerciales sí mantienen un gran atractivo para la inversión. En este sentido, Juan Olivié puso el foco en el segmento de la alimentación «como sector refugio, es de primera necesidad por lo que es demuestra una gran solidez. Se trata de una opción que al inversor finalista le interesa y le da seguridad. La prueba es que están mejor valorados los activos que incluyen alimentación en su mix. Otras anclas como el fast-food o los gimnasios también están tomando impulso. Aquí es donde vemos la evolución y la reorganización del sector. Los operadores van cambiando pero los parques de medianas resisten muy bien».
Perspectivas para 2024
De cara a los próximos 3 años, hay una previsión de 10 nuevos centros comerciales con 275.000 metros cuadros así como 35 parques comerciales con 700.000 metros de SBA. «Hay un cambio de paradigma”, según apuntó Luis Espadas. Brunet señalaba el potencial de los parques en concreto, ya que el mercado es pequeño aún y pueden surgir muchas oportunidades». Algo en lo que coincidió Olivié: «Los parques tienen más recorrido pero nos afecta más la subida de costes».
Los criterios ESG, por otro lado, ganan peso en las operaciones y son un plus para todos los actores del sector. Se está imponiendo como tendencia en los últimos años y se prevé que continúe así. Desde las empresas, apuntaban los expertos a los «esfuerzos titánicos» que se han hecho y que esperan que «den sus frutos» en el futuro.
En cualquier caso, Juan Olivié afirmaba que es «un momento bueno para comprar» y vaticinaba que en 2024, «con buenos productos, el dinero retornará». Por su parte, Javier Ricote apuntaba a un «mayor protagonismo del retail, pero para ello tendrá que haber más operaciones. Esperamos un escenario de tipos y rentabilidades atractivos». Alfonso Brunet indicaba que «se esperan pocas operaciones de cara al próximo año, ya que la mayor parte de activos están en manos de gente que no necesita vender».
