España, con ciudades como Madrid y Barcelona a la cabeza, sigue siendo un destino de inversión muy relevante para los inversores europeos y globales a pesar de la COVID-19. Esta es una de las principales conclusiones extraídas de la sesión Savills Talks Más de 200 Días Después, para debatir sobre el futuro del sector inmobiliario en el corto, medio y largo plazo. Esta nueva sesión de SavillsTalks now at the office, ha sido moderada por Alejandro Campoy, director general en Savills Aguirre Newman, y ha contado con la participación de Vanessa Gelado, senior managing director en Hines España.
En sus intervenciones, ambos directivos han coincidido en que la COVID-19 y sus consecuencias han acelerado las tendencias en muchos segmentos del sector, como pueden ser el de oficinas, logístico o el segmento residencial en alquiler. Según los expertos, a pesar de que existe preocupación porque a España le pueda costar más que a otros países superar la crisis financiera, sigue siendo un gran destino para los inversores internacionales.
Durante este nuevo encuentro de SavillsTalks now at the office, los ponentes han coincidido en que, en comparación con la crisis económica de 2008, los fundamentales del propio mercado inmobiliario son absolutamente diferentes. El sector bancario está mejor capitalizado, los bancos centrales están inyectando gran cantidad de dinero, existe mucho apetito inversor con mucha liquidez e interés para llevar a cabo operaciones y, a su vez, hay nuevos players en el mercado de financiación como las aseguradoras o fondos de deuda. Además, existe una clara tendencia a nuevas fórmulas de financiación como es el caso de la compraventa futuro o forward funding, sobre todo para proyectos en promoción. Asimismo, ambos directivos coinciden en que la banca española conoce muy bien el modelo de residencial, por lo que, para esta vía hay financiación, pero para la promoción en el resto de usos hay que explorar fórmulas alternativas. En la misma línea, apuntan que aquello que está bien ubicado y bien construido tiene un valor inherente que es de vital importancia y que se debería de explotar.
Por segmentos
En cuanto al efecto en los distintos segmentos, en oficinas los principales factores a tener en cuenta son, por un lado, la flexibilización, con la clara tendencia a la introducción del trabajo en remoto en muchas empresas y, por otro, la necesidad de contar con nuevos espacios de trabajo adecuados a las nuevas necesidades. La tendencia prevista es un aumento de la demanda de superficie para el mismo número de personas que amplíe el ratio metro cuadrado/empleado por seguridad y bienestar. Si anteriormente se necesitaban de media entre 8 y 12 metros cuadrados por persona en la situación actual son necesarios alrededor de 20 metros, pero todavía es pronto para establecer un nuevo ratio en función de las nuevas formas de trabajo y las medidas de seguridad que queden.
Uno de los grandes segmentos imprescindibles en la recuperación es el sector logístico y específicamente el last mile o espacio logístico urbano, que está teniendo un gran crecimiento en los últimos tres años y que va a evolucionar mucho debido al aumento de la tasa de penetración del e-comerce y la necesidad de tener tanto cadenas de producción y de montaje como de distribución mucho más locales de lo que teníamos antes. Aunque hay que resaltar que ambos directivos apuntan a que el stock que tenemos actualmente en España es insuficiente para atender toda la demanda que se va a originar.
Asimismo, han señalado el cambio en el sector del residencial en cuanto a incremento de demanda de alquiler por las necesidades de la población y que se ha visto acelerado por la situación actual. Hay un alto interés tanto de los fondos como de las promotoras en reconvertir un negocio tradicionalmente orientado de promoción para la venta, a promoción para hacer producto de alquiler. Y aunque el producto no es el mismo en un segmento que en otro, es necesario complementarlos. “La tendencia a alquilar versus comprar está creciendo debido en gran parte a que la capacidad de ahorro hoy en día es muy distinta”, afirma el director general de Savills Aguirre Newman.
Respecto a los activos alternativos, hay que resaltar el auge desde hace cinco años del segmento de residencias de estudiantes, debido a que operadores internacionales que no estaban presentes han aterrizado en el mercado español y paulatinamente han incrementado su posicionamiento y sus inversiones. Esto ha generado que modelos de negocio que estaban instaurados en Europa y EE. U., estén llegando a España.
