2024 ha supuesto un punto de inflexión en la inversión en retail. Así lo confirma JLL en su informe 2025: la revolución del Retail en España y Portugal. Este análisis señala que la inversión ha ascendido hasta los 2.645 millones de euros, con un incremento del 147 % respecto al año anterior –incluyendo la OPA de Helios sobre Lar España Real Estate Socimi–. La consultora aboga por el buen comportamiento de la economía española, reflejado en la actividad de los operadores; la corrección de valoraciones de activos de retail en años anteriores y una rentabilidad elevada para un nivel de riesgo limitado.
Por tipología de activos, los centros comerciales lideraron la inversión con 1.524 millones de euros transaccionados. Los parques de medianas ocupan la segunda posición, con una inversión de 450 millones. Los locales de calle cierran el pódium con 430 millones en operaciones.
Las socimis de capital sudafricano se han mostrado especialmente activas en el mercado español y también en el portugués. Entre las principales operaciones completadas por estos actores destacan la compra de los centros comerciales Espai Gironés (Salt, Girona), H2O (Rivas Vaciamadrid, Madrid) y Salera (Castellón) por Lighthouse, y un portfolio de tres centros comerciales en Portugal por Castellana Properties.
Además, España se prepara para una significativa expansión de su panorama comercial. Una vez concluidos los desarrollos previstos, el stock de equipamientos comerciales sumará un total de 630 activos que superarán los 17,5 millones de metros cuadrados alquilables. Por comunidades autónomas, Andalucía lidera el pipeline de nuevos desarrollos comerciales con 15 nuevos proyectos que sumarán 245.000 metros cuadrados de SBA; Madrid, con siete nuevos desarrollos y 142.000 m2 de SBA y Galicia, con cuatro nuevos proyectos que suman 102.500 m2 completan el Top 3. En Cataluña se promoverán tres nuevos activos de 105.000 m2 en total.
«2024 fue un año extraordinario para la inversión en retail en España; especialmente en el segmento de centros comerciales; pero también en parques de medianas y en retail alimentario. La relación entre rentabilidad y riesgo es muy atractiva. Para 2025 esperamos que esta tendencia se mantenga, hay inversores con mucha liquidez y un importante pipeline de operaciones en centros comerciales. Tendremos un año más de mucho volumen de operaciones en centros comerciales, se mantiene el interés de las SCPI francesas en parques de medianas y la vuelta del capital institucional al high street también impulsarán un mercado de inversión con unas perspectivas positivas», explica Augusto Lobo, responsable de Retail Capital Markets para la península ibérica de JLL.
El apetito inversor por el segmento del retail se deja sentir también en la financiación del sector. Los activos prime o dominantes en su área atraen mayor interés de los financiadores reflejando la confianza en su estabilidad y rendimiento. Si bien se observan discrepancias entre las entidades nacionales e internacionales: mientras los grandes bancos españoles priorizan la rentabilidad frente al volumen y financian activos de menor tamaño; las entidades internacionales ofrecen loan-to-value (LTVs) más elevados, hasta el 50 %-55 %, con márgenes entre 200 y 225 puntos básicos.
Las rentabilidades prime en el sector del retail, tras experimentar una presión alcista en 2023, se mantuvieron estables durante 2024 fruto de la reducción de los tipos de interés. De acuerdo con los datos recopilados por JLL, la rentabilidad prime en los centros comerciales se situó en el 6,25 %; los parques de medianas cerraron el año con una yield del 6,05% y los activos high street lo hicieron con una rentabilidad prime del 4,15 %. Se prevé que las rentabilidades comiencen a comprimirse gradualmente a lo largo del año 2025, especialmente en activos core+.
Los inversores ya presentes en España miran a Portugal
El mercado inmobiliario comercial de Portugal alcanzó una inversión total estimada de 2.300 millones de euros, con un incremento de cerca del 40 % en comparación con 2023. El sector de retail capturó casi el 50 % de la cuota de mercado con transacciones por valor de 1.200 millones de euros, la más alta desde 2020. Los centros comerciales y supermercados fueron los activos más demandados.
Las positivas previsiones macroeconómicas –crecimiento del PIB por encima de la media de la eurozona y un bajo desempleo– hacen que los inversores ya presentes en España analicen el mercado portugués para ampliar su portfolio de activos en la península ibérica. Así, JLL prevé que cada vez más SCPI entren en el mercado portugués, especialmente en el segmento de parques de medianas, y que las socimis ya presentes en España amplíen sus inversiones en centros comerciales en Portugal.
