El sector logístico en Europa ha alcanzado 21,8 millones de metros cuadrados de absorción, un 10 % más que el año pasado según el informe European Logistics Outlook, realizado por la consultora internacional Savills Aguirre Newman. El estudio destaca que el aumento de las ventas online se ha traducido en unos niveles de absorción muy resistentes en el continente y en una demanda continua por parte de los inversores, lo que impulsará al sector y seguirá ajustando las rentabilidades prime en 2021.
Los países europeos que más han crecido en contratación de superficie logística son: Países Bajos (4,6 millones de metros cuadrados, +56 % interanual), Polonia (3,7 millones de metros cuadrados, +33 % interanual) y Reino Unido (3,5 millones de metros cuadrados, +46 % interanual).
Según el informe, 2020 marcará récord de contratación en el Reino Unido, donde la superficie absorbida hasta octubre supera ya el mejor registro anual, de 3,5 millones de metros cuadrados, alcanzado en 2016. Por su parte, Alemania (5,1 millones de metros cuadrados, +1 % interanual) continúa siendo el país dominante este año.
Igualmente, Savills destaca que la demanda logística en la Península Ibérica ha crecido notablemente con respecto a 2019 debido al incremento de las tasas de penetración del ecommerce. Tanto España (+7 % interanual con más de 971.000 m2 hasta octubre) como Portugal (+35 % interanual) han registrado un crecimiento anual muy sólido.
«Las ventas online, que para muchos retailers fueron la principal fuente de ingresos durante el primer confinamiento, han aumentado drásticamente este año. Aunque en muchos lugares el pico se produjo en abril, la previsión del CRR (Centre of Retail Research) indica que el cambio en el comercio online podría acelerarse unos 12 meses como resultado de la COVID-19 con cierta precaución aún en el comercio offline hasta el despliegue de la vacuna”, afirma Mike Barnes, responsable de European Research en Savills.
En cuanto a las tasas de disponibilidad, se han mantenido estables en toda Europa a finales del tercer trimestre de 2020. “Prevemos incremento de rentas en los principales mercados europeos a partir de 2021, dado que la oferta actualmente parece limitada y con escasez estructural de instalaciones prime de última milla», añade Barnes.
El interés de los inversores
La inversión en el sector logístico en Europa alcanzó 22.000 millones de euros durante los tres primeros trimestres de 2020, una cifra ligeramente inferior a la registrada en el mismo periodo del año pasado, aunque la consultora inmobiliaria internacional prevé que el 2020 terminará en línea con la media anual de los últimos cinco años, en torno a 29.000 millones de euros.
Marcus de Minckwitz, director regional de inversión EMEA en Savills, subraya que «2020 ha sido un año muy positivo para el mercado de la logística. El sector ya estaba experimentando un cambio estructural muy notable, pero la COVID-19 lo ha acelerado significativamente. Todos los indicadores principales apuntan a un futuro aumento de la demanda de espacio logístico, en particular en las zonas urbanas, lo que provocará mucha competencia entre promotores, operadores e inversores».
Con respecto a los mercados específicos, 2020 ha sido un año muy productivo para Polonia debido al interés de los inversores por los países del Este de Europa de cara a obtener mejores rentabilidades. El país ha alcanzado unos volúmenes de inversión en logístico-industrial un 368 % superiores a la de los últimos cinco años. Asimismo, Francia ha registrado hasta la fecha un volumen transaccional un 25 % por encima de la media de los últimos cinco años y en España, se han alcanzado 1.125 millones hasta noviembre.
A medida que ha ido entrando más capital en el sector, los precios han aumentado y se espera que continúe así durante los próximos dos o tres trimestres. “Teniendo en cuenta el bajo coste del capital prevemos yields por debajo del 3 % en los mejores activos en mercados principales. No es solo el número de inversores interesados sino de la cantidad de capital que tienen para invertir. Los portfolios se están negociando especialmente bien, con primas entre el 5 % y el 20 %”, recalca Marcus de Minckwitz, quien concluye que “conforme superemos la siguiente fase de la pandemia y vayamos hacia la recuperación, es probable que los precios de la logística se estabilicen y surjan diferentes subsectores en el mercado. Si miramos atrás, este año ha reseteado al sector logístico en términos de su valor relativo dentro del mercado inmobiliario, respaldado por completo por sus fundamentales y trayectoria de crecimiento”.
