En 2021, la actividad en el sector inmobiliario español crecerá motivada por el retorno progresivo a la normalidad en los próximos meses y el impulso que dará a la economía el avance de la vacunación entre la población. De este modo, el volumen de inversión en el sector estaría en el entorno de los 10.500-12.000 millones de euros, lo que supondría un incremento de hasta el 25% respecto al registrado en 2020 (cuando se alcanzaron los 9.477 millones de euros) y la aproximación a los niveles de 2019. El dato podría ser aún mayor si se producen operaciones corporativas. Así se desprende del Market Outlook 2021, estudio que elabora anualmente CBRE, firma internacional de consultoría y servicios inmobiliarios.
Sobre las proyecciones de CBRE para 2021, el presidente de CBRE España, Adolfo Ramírez-Escudero, ha explicado que “este año, el volumen de capital buscando oportunidades de inversión seguirá siendo notable, y a la par de la recuperación de la economía y según se vaya completando el plan de vacunación se producirá una mayor actividad en el sector, previsiblemente en la segunda mitad del año”.
Además, Ramírez-Escudero ha destacado el contexto favorable de política económica y bajos tipos de interés para impulsar la recuperación de la actividad: “El entorno en el que nos encontramos de tipos de interés ultra bajos, inflación en terreno negativo, rentabilidad de los bonos en mínimos en algunos países y una política monetaria ultra expansiva para hacer frente a la crisis de la COVID-19 favorecerán la inversión internacional en el sector inmobiliario español. Así, los atractivos diferenciales inmobiliarios sobre los tipos de interés a largo plazo seguirán impulsando el interés en activos inmobiliarios».
Para CBRE, la economía española se recuperará de forma gradual en 2021, aunque vivirá un fuerte repunte en la segunda mitad del año, cuando, previsiblemente, haya un gran número de personas vacunadas. En concreto, se espera un avance del PIB en torno al 4,4 % en 2021. “Una recuperación del turismo más temprana y una rápida y efectiva utilización de los fondos europeos son factores clave para conseguir una recuperación más sólida de la economía”, ha añadido Ramírez-Escudero.
De cara a 2021, continuará la tendencia, agravada por la pandemia, de polarización del mercado en función de la calidad, la localización y uso del activo. Además, existe una importante brecha entre expectativas de precios de vendedores y compradores, que varía en función del sector.
Por otro lado, la financiación en general seguirá siendo más selectiva y restringida, pero la disponibilidad y condiciones variarán en función del activo y primará la cautela en aquellos sectores sobre los que hay mayor incertidumbre respecto a los ingresos. Así, los activos logísticos y residencial en alquiler tendrán menos dificultades y mejores condiciones que los centros comerciales o los hoteles.
Por sectores, Lola Martínez Brioso, directora de Research de CBRE España, explica que “a nivel mundial los inversores están sobre todo focalizándose en sectores defensivos y activos que garanticen ingresos, como el residencial en alquiler; las residencias de estudiantes y de la tercera edad; el logístico, y la sanidad y servicios médicos. Hablamos de sectores anticíclicos a favor de los cambios demográficos y sociales que se están produciendo”.
Auge de la logística de proximidad
“El sector logístico está muy bien posicionado para atraer capital institucional y es probable que en 2021 haya un interés por parte de inversores provenientes de otros sectores, especialmente del retail, además de un aumento significativo en las operaciones de sale & leaseback. La elevada presión compradora y la salida al mercado de importantes portfolios darán lugar a un volumen de inversión superior a los 2.000 millones de euros a nivel nacional, por encima de los 1.400 millones registrados en 2020”, señala Martínez Brioso.
Como resultado del gran interés en el sector, las prime yields se encuentran en mínimos históricos (4,75 %) y la previsión es que bajen al menos 25 p.b. en los próximos meses. En cuanto a las rentas prime, se espera que sigan estables en Madrid e (5,5 €/m2/mes) y Barcelona (7€/m2/mes). Para hacer frente a la crisis provocada por la pandemia, seguirán los incentivos en los nuevos contratos de arrendamiento y más ayudas a las nuevas implantaciones.
En 2021 continuará el auge de la logística de proximidad, que se ha traducido en un elevado interés por parte de los inversores hacia activos last mile en ciudades de más de 100.000 habitantes. Sectores como el de alimentación, farmacéutico/sanitario, tecnología y deportes seguirán registrando una alta actividad, y junto con la expansión del canal online continuarán impulsando la demanda de espacio logístico, bien a través de ampliaciones de superficie u ocupación de nuevo espacio. En Cataluña, el mercado de alquiler continuará nutriéndose de proyectos llave en mano en naves XXL dada la actual escasez de oferta disponible.
Entre las tendencias inmologísticas que predominarán en 2021 están: una implementación constante de la automatización; más importancia de la logística de proximidad enfocada en acercar los paquetes al consumidor final; mayor relevancia de la sostenibilidad y el bienestar del trabajador, y más demanda de naves de almacenamiento en frío.
2021: un año activo en el mercado de inversión en retail
Después de registrar en 2020 la inversión más alta de los últimos tres años debido a la venta de grandes centros comerciales y de carteras de supermercados, CBRE prevé, gracias a la recuperación paulatina del consumo privado y el incremento de las afluencias tras la vacunación de la población, un año 2021 activo en el mercado de inversión. Según Martínez-Brioso “tenemos visibilidad sobre un pipeline por valor de 2.500 millones de euros, lo que indica que podríamos ver bastante actividad este año”.
Por su parte, las rentabilidades prime en centros comerciales se mantendrán estables alrededor de los niveles actuales del 5,5 % y del 3,5 % en high street. En cuanto al sector alimentación, los supermercados e hipermercados, que han demostrado ser una actividad esencial del sector económico y, por ende, valor refugio con carácter defensivo, seguirán siendo considerados un valor seguro por los inversores.
En este nuevo escenario, el papel de la tecnología adquiere una gran relevancia y los centros comerciales están adaptándose rápidamente para facilitar a sus clientes una experiencia de compra segura. Por su parte los retailers están centrando sus estrategias en la fidelización de sus clientes y en la optimización de sus portfolios de tiendas, mediante la reducción de su presencia física, renegociaciones de rentas, crecimiento del negocio online y refuerzo de la presencia omnicanal para asegurar la sostenibilidad a largo plazo.
