El Gobierno de la Generalitat de Cataluña ha aprobado un decreto ley con el que se rebaja hasta un 50 % el alquiler de los establecimientos y locales comerciales que tienen prohibido desarrollar su actividad por las restricciones para atajar los contagios de la COVID-19, como bares y restaurantes. La norma está pendiente de su publicación en el Diario Oficial de la Generalitat de Cataluña (DOGC).
En esta ocasión, en contra de lo que se esperaba, el Ejecutivo catalán ha optado por un decreto ley, que establece los mínimos, pero que no responde al anuncio realizado la pasada semana por la portavoz del Gobierno de la Generalitat, Meritxell Budó, según el cual se iba a incluir la regla ‘rebus sic stantibus’ (‘estando así las cosas’) en el Código Civil de Cataluña, lo que supondría la realización de un proceso de mediación entre arrendador y arrendatario para llegar a un acuerdo como consecuencia de las circunstancias excepcionales que viven las empresas y los autónomos como consecuencia de la pandemia.
Con esta medida de urgencia, la Generalitat trata de paliar la situación de iliquidez de miles de empresas que de mantener la obligación del pago de los alquileres de los locales se verían abocadas a cerrar definitivamente. Por ello en el decreto ley hace referencia a la solidaridad de los arrendadores.
El Gobierno del Estado, mientras tanto, maneja la posibilidad de incluir estas medidas en la Ley de Vivienda y la regla ‘sic rebus stantitibus’ en el Código Civil, lo que se está analizando por el Ministerio de Justicia.
El texto del decreto ley explica que se ha optado por preservar la voluntad de las partes para pactar, pero incluye nuevas reglas en el caso de no alcanzarse un acuerdo entre las partes.
Así, se produce la negociación entre el propietario del local y el arrendatario y, en caso de no alcanzar un acuerdo, pasa a aplicarse automáticamente una tasación preestablecida que incluye diferentes porcentajes de rebaja en función del grado de afectación sobre el negocio que hayan tenido las medidas para frenar el coronavirus.
Se trata de una solución «rápida» que trata de evitar el recurso a los tribunales y permite a los comerciantes afectados ahorrarse los costes del proceso y la dilatación de la resolución, que en el caso de tramitarse en los juzgados podría demorarse meses o incluso años.
De este modo, señala la Generalitat en su texto normativo, «se distribuye el coste económico de las medidas para frenar la pandemia» y hace que «no recaigan solo en una de las partes del contrato».
Estas medidas serán efectivas desde el momento en el que el arrendatario pida al propietario una modificación del contrato. A partir de ese momento se inicia el periodo de negociación y el arrendador no puede pasar facturas al inquilino hasta que se llegue a un acuerdo o se aplique la rebaja establecida.
Así, el decreto ley establece que en el caso de las actividades que tienen suspendida su actividad, la renta y los gastos se reducen en un 50 % frente a las vigentes mientras dure esta situación. El arrendatario puede exigir al propietario que se cobre las rentas y otros gastos vencidos de las garantías que obren en su poder, excepto de la fianza legal obligatoria.
En los casos en que exita una restricción parcial de la actividad, las rentas se deben reducir en una proporción igual a la mitad de la pérdida del espacio útil del inmueble, medida tanto en aforo como en horarios.
La entrega a domicilio o recogida de productos en la tienda no afecta estas las reducciones previstas.
Si las restricciones al alquiler impuestas en esta normativa se alargan más de tres meses, el arrendatario podrá rescindir el contrato sin penalización, siempre que realice el preaviso con una antelación de un mes.
Complementariamente a estas medidas, el Ejecutivo catalán ha aprobado un fondo de ayudas directas para empresas y autónomos afectados por las medidas para paliar el coronavirus de 40 millones de euros y un plan de avales por un total de 20 millones de euros.
La patonal catalana tacha la medida de inconstitucional
La patronal catalana ‘Foment del Traball Nacional’ considera que la cláusula introducida por el decreto ley de la Generalitat «adelanta el resultado final de la negociación» y estima que altera la mediación entre propietarios y arrendatarios de locales.
‘Foment’, a través de una nota, señala que «las pérdidas de ingresos de los empresarios con las actividades suspendidas los debe asumir la Administración que altera el contrato privado de arrendamiento».
Así, muestra su rechazo al decreto ley porque valora que «provoca inseguridad jurídica y es de dudosa constitucionalidad».
