Las decisiones de inversión tienen mucho que ver con la confianza. En la actualidad, el segmento de los retail parks y los supermercados son los más atractivos para la inversión en el sector. Pero, ¿podemos afirmar que la inversión en centros comerciales está de vuelta? Estos temas fueron objeto de análisis en el XVIII Congreso Español de Centros y Parques Comerciales. Marta Cladera, managing director Iberia en Nuveen, apuntó al momento actual de optimismo que vive el sector, pero con tintes de incertidumbre.
«Hay mucho capital disponible para comprar supermercados, ya que son un activo refugio en tiempos de crisis. El problema es que este tipo de producto es limitado. Los operadores de alimentación tienen poca vocación de venta, incluso de compra», explicó Luis Espadas, head of Retail en Savills. En materia de parques, «hay ganas de invertir también pero pocas operaciones. Esto se debe a un gap entre lo que busca el inversor y lo que ofrece el mercado», añadió. Ambos activos han mantenido muy buenos comportamientos durante la pandemia.
José Manuel Llovet, CEO de Terciario de Grupo Lar, por su parte, coincidió en señalar ese momento de confianza, pero apuntó a un sector inmobiliario que ha vivido una transformación importante en términos de inversión. «Entre 2014 y 2018, el protagonista absoluto de la inversión inmobiliario fue el retail. Pero entran en juego varios factores como el comercio online y la logística, que dan lugar a cambio transformacionales con un gran impacto en la inversión», afirmó Llovet.
Además, la pandemia ha traído consigo una pérdida de confianza hacia los centros comerciales. Por ello, los supermercados y los retail parks se han convertido en inversiones seguras, pero «los centros comerciales probablemente serán los siguientes porque con ellos se pueden crear valor con equipos profesiones». En este momento hay una gran polarización pero se está llevando a cabo operaciones: los centros comerciales tienen una tasa de rentabilidad en torno al 6 %, mientras que la vivienda de alquiler está al 4 % y la logística al 3 %. «Empezaremos a ver cómo esa desconfianza tornará en confianza y en una vuelta a la inversión», vaticinó Llovet.
Mercedes Porro, directora de Marca de Kiabi, aportó la visión de los retailers en cuanto a los diferentes perfiles de inversor: «Desde nuestra experiencia, un cambio de propiedad o de equipo de gestión nos afecta. Tenemos un objetivo común, por lo que debemos reflexionar juntos para buscar el camino y poder avanzar».
Sobre financiación, Javier Ricote, senior director Real Estate en Caixabank, explicó que sí están financiando retail. «Hay que llevar a cabo una selección y ser prudentes. Pero sí hemos notado un cambio relevante en 2021. Y es que nuestra actividad en este terreno alcanza la cifra de 1.500 millones de euros en lo que va de año, en operaciones de parques de medianas, high street y supermercados y porfolios. En operaciones nuevas en centros comerciales no habido un número relevante, pero sí en cuanto a refinanciación de operaciones de renovación o venta de activos», explicó.
Desde esta entidad, manejan otro tipo de operaciones como las value-add, donde hay que buscar el equilibrio entre el proyecto, el business plan y las nuevas operaciones; o las operaciones en desarrollo, «donde comenzamos a ver cierta inercia de nuevos proyectos». La experiencia de Caixabank en centros comerciales viene de lejos y cuentan con una cartera de 2.000 millones de euros de inversión en retail. «Ahora la financiación se reparte entre nuevos competidores y en materia de construcción, seleccionaremos con prudencia pero si el proyecto vale la pena, apostaremos por ello. Lo mismo con las operaciones que no veamos, siempre intentando dar soluciones alternativas», manifestó.
La sostenibilidad, impacto en la toma de decisiones
Marta Cladera trasladó el debate hacia la sostenibilidad, «una de las consecuencias de esta pandemia, que ha vivido una gran aceleración en su importancia para la toma de decisiones».
La directora de marca de Kiabi afirmó que es una responsabilidad de todos: «En el caso de nuestra marca, se integró como eje vertebrador de nuestro plan estratégico en 2018. Y, por extensión, ha llegado también a las tiendas físicas, por lo que es necesario sensibilizar al cliente e integrarlo en estas iniciativas sostenibles». En este sentido, «podemos hablar de rentabilidad no inmediata, pero sí en el largo plazo. Surgen nuevas oportunidades y nuevas fórmulas con las que dar valor diferencial a los productos».
En esta misma línea, José Manuel Llovet aludió así mismo a la responsabilidad social corporativa, pero también apuntó a otros aspectos más financieros: «Los criterios ESG tienen un gran impacto en el valor de la inversión y el valor de los activos. Por ello, empieza a haber ya una separación muy clara entre los activos que serán productos para el inversor institucional y los que no; y deberán cumplir estos requisitos de manera inequívoca». Aquí es donde entran en juego los bonos verdes o préstamos que facilitan las administraciones para empresas verdes: «Esto es creación de valor», sentenció.
Por todo ello, es innegable el valor de la sostenibilidad y es de carácter económico e imprescindible como especificación en la negociaciones de compraventa de activos. «La comunidad inversora tendrá que tener esta realidad en cuenta en todas las operaciones que se llevan a cabo», sentenció Llovet.
El directivo de Caixabank añadió que esta es una parte fundamental para su entidad: «Tenemos mucho activos elegibles para que el banco los añada como colaterales en una inversión de fondos verdes; esto es, activos con certificación energética A o B o certificaciones Led o Breeam». En esta línea, Mercedes Porro señaló que la marca Kiabi cuenta con los KPI medioambiental y social a la hora de valorar planes de aperturas y expansión: «Cabe la posibilidad de que en unos años abramos solo en ubicaciones certificadas medioambientalmente. Y es que la marca forma parte del sector de la moda, donde los requisitos medioambientales son igualmente férreos».
Sin embargo, «el retail no es punta de lanza en materia de certificaciones, sectores como el de las oficinas van muy por delante», apuntó Luis Espadas. Además, «este componente sostenible tiene además impacto sobre las rentas, hay una diferencia de 2,3 €/m2 entre oficinas certificadas y sin certificar». Y como hemos visto, afecta a la financiación, incluso al consumidor, que adquiere una mayor conciencia medioambiental y buscará alternativas lo más sostenibles posible. «El cliente está en el centro de la cadena de valor, por lo que deben estar integrados en las estrategias ESG», afirmó Porro.
El sector inmobiliario es responsable del 30 % de las emisiones de dióxido de carbono en el mundo. «Somos parte del problema, pero debemos ser parte de la solución. Trabajando juntos esperamos ir mejorando», sentenció Marta Cladera.
Perspectivas de futuro
«Las tendencias de inversión irán cambiando y considero que se van a enfocar hacia la compra de centros comerciales. Vemos una ventana de oportunidad, ya que todos los indicadores apuntan a la recuperación», explica el responsable de retail en Savills. «Es cierto que el ritmo no es el esperado pero la perspectiva es buena para la financiación, a pesar de la inflación y el entorno de tipos», auguró Espadas.
Por su parte, el directivo de Grupo Lar se reafirmó en el momento optimista que vive el sector, ya que «venimos de un periodo muy complicado. En cualquier caso, se ha abierto un etapa muy volátil, de mucha confusión, por la situación económica y la invasión de Ucrania. Esto conlleva una serie de riesgos que dará lugar a una inversión más selectiva, no un movimiento masivo de inversores». Llovet añadió que esto afectará, además, al tipo de inversor; así «veremos inversores de valor añadido, oportunistas pero los grandes inversores de capital bajo van a tardar un poco más en llegar a nuestro sector».
