Charlamos con Augusto Lobo, director Retail Capital Markets para la península ibérica en JLL, sobre las oportunidades de inversión que ofrece el sector del retail y la evolución de la oferta con la llegada de nuevas marcas internacionales, entre otros temas.
España ha recibido 1 de cada 6 euros invertidos en centros comerciales en Europa hasta septiembre. ¿Qué factores explican esta fuerte atracción de capital hacia el mercado español?
Sí, es la señal de la fuerza que tienen las inversiones en España, motivada por los resultados operativos. Por primera vez creo que somos líderes en tendencias y no al revés. Hay varios factores principales que explican esta fuerte atracción de capital hacia el mercado ibérico:
1. A nivel operativo las cifras son buenas, eso quiere decir que ha habido un esfuerzo en mejorar los centros y en que el mix vaya en línea con lo que buscan los consumidores. Somos líderes mundiales en retail. A veces nos minusvaloramos pero tanto los formatos como la imagen son muy punteros. Tenemos footfall, por lo que también hay ventas y, lógicamente, tras las ventas, vienen las rentas. Y como la ocupación es alta, las cifras operativas son muy positivas.
2. Ha habido algo de ajuste de precios, quizás más a nivel de rentabilidades que a nivel de valor nominal de los activos porque si bien la rentabilidad ha subido, la base sobre la cual se calcula el precio –el rendimiento operativo– también ha mejorado si lo comparamos con 2019. Eso se debe a que es un mercado cada vez más institucional y sofisticado. Hay muchos propietarios que están en España teniendo también una presencia a nivel global y que consiguen entender las tendencias de flujos de inversión y tienen estrategias globales y por sector. Hay mucha más facilidad para cerrar operaciones porque vendedores y compradores están mucho más globalizados que antes.
3. La percepción de que la relación entre riesgo y rentabilidad en los centros comerciales es imbatible. Si nos fijamos en las transacciones grandes de centros muy core, vemos que están todos en torno al 7 %. Una rentabilidad así en un activo absolutamente dominante en su zona de influencia hace ver que hay algo que no encaja. Estamos en un punto de inflexión en rentabilidades y hay quien ha invertido a través de una ventana que ha sido única.
4. Todo lo que ha acontecido a nivel de ventana de financiación y no solo en lo referente a bajadas de tipos de interés o subidas de riesgo sino que además las entidades de financiación –bancos, fondos de deuda, deuda alternativa– han empezado a ver el retail como un sector resiliente, en el cual hay interés en invertir, no solamente capital equity sino también deuda y eso permite que las operaciones sean mucho más sencillas. Los dos aspectos fundamentales que llevan a este incremento de apetito inversor y lo que marca la diferencia con otros mercados es la economía, el turismo (que nos penalizó mucho en 2020 pero cuya recuperación ha sido brutal), que supone una inyección de dinero constante y muy relevante en las economías tanto española como portuguesa –los primeros mercados con esta tendencia de inversión; aunque empieza a haber transacciones relevantes en otros mercados como Italia, Alemania…
A pesar del auge del comercio electrónico, el retail físico sigue mostrando fortaleza, ¿qué aportan los centros comerciales que los hacen tan atractivos para el consumidor?
Los servicios que los centros comerciales ofrecen y, lo que es más importante, los servicios que los inquilinos de los centros comerciales pueden dar. Para mí lo que marca la diferencia es lo que hacen las marcas dentro de los centros. Actualmente es muy difícil diferenciar qué es físico y qué es online; por ejemplo, si compramos en la app de una marca y vamos a recoger la prenda en la tienda y adquirimos tres artículos más, ¿es físico u online?; o si estamos en un centro comercial y no tienen una talla y la compro online, a lo mejor nos la entregan en casa o la recogemos en otra tienda. Yo creo que la tendencia es que funcionen los dos formatos conjuntamente. Lo podemos llamar phygital, omnicanal… pero eso es lo que aporta esa diferencia a los centros comerciales.
¿Cómo está evolucionando la oferta de centros comerciales en España? ¿Se espera una consolidación o una mayor especialización?
Básicamente tenemos tres mercados que trabajan a la vez. Uno es el mercado de leasing (demanda de operadores y oferta de metros cuadrados); en ese mercado encontramos las rentas. En función de esas rentas, tenemos valores y rentabilidades, ese es el segundo mercado, el de inversión. Y después tenemos un tercer mercado, que es quizás el más complicado, el mercado de desarrollo de nuevos de nuevos centros comerciales; este observa lo que está pasando en el mercado de inversión, que determina el valor de un activo.
Y tienen que tener en cuenta la estructura de costes, es decir, el suelo, promover, el dinero para promoverlo, los materiales y la mano de obra. A partir de ahí tienen que generar un retorno para que les compense construir centros comerciales. Estos últimos años, con el incremento de los costes de capex y de producción de centros comerciales, y con las subidas de rentabilidades, no había ventana para crear nuevo producto. Las cuentas no salían para construir nuevos centros, además en un mercado donde ya hay una oferta que es relevante. Pero donde sí salían claramente las cifras era en parques de medianas porque tienen muchos retailers creciendo en este segmento y mucho inversor mirando para comprar esta tipología. En ciudades relevantes hay una demanda muy importante.
“Hay mucha más facilidad para cerrar operaciones porque vendedores y compradores están mucho más globalizados que antes”
Ahora, si empezamos a ver una compresión de rentabilidades, y no se disparan los costes, es posible que se abra una ventana para nuevos proyectos de centros comerciales, sin llegar al boom del pasado, pero hay espacio para más proyectos, como por ejemplo Infinity, en Valencia, o el de Madrid, en Valdebebas, de Tomás Olivo.
Vamos a seguir teniendo desarrollo de parques, hay mucha demanda de retailers en ciudades que no están bien cubiertas, hay necesidad de parques modernos… Por ejemplo, el sur de Madrid va a crecer de una forma increíble, hay espacio para mucho más, está Valdecarros, donde nosotros tenemos un mandato de venta de un suelo comercial y es maravilloso trabajar en un proyecto donde se planea construir una ciudad entera.
Cada vez vemos más operadores internacionales entrar en España. ¿Qué aspectos del mercado español son más atractivos para estas marcas internacionales?
Es un mercado que está en crecimiento con ciudades muy dinámicas no como es el caso de Madrid, Valencia o Málaga, con espacios de retail muy modernos y un mercado que se consigue entender bien. Lo difícil es conseguir el espacio; hay marcas que se están yendo ya a otras zonas que no son las supercore. Se ve que hay fundamentales que son muy interesantes y el consumidor está abierto a la novedad y a experimentar cosas nuevas.
¿Cómo se están adaptando los centros comerciales para integrar estrategias omnicanal como el click & collect o los puntos de recogida de última milla?
Eso ya está conseguido desde hace tiempo, Creo que ahora la clave es ir un paso más allá y saber integrar las redes sociales, la web y la oferta de los de los retailers. Los centros comerciales tienen capacidad de crecimiento a la hora de entender esta nueva forma de acercarse a sus consumidores como ya lo hacen los retailers, hay muchos ejemplos de marcas digitales que dan el salto al canal físico, en Fuencarral o Argensola, y tienen filas de gente en la calle. Esto nos puede sorprender cuando te puedes evitar la fila comprando online, pero hay gente muy joven que está mucho “más puesta” en esas cosas de compra online y TikTok shopping, etc. pero aún así van allí y hacen cola, por lo cual, esa integración entre los dos mundos y la comunicación por nuevos medios están ahí pero la presencia física sigue siendo fundamental.
