Charlamos con Fernando Pérez Borrachero, director de leasing de Klépierre Iberia, en sus oficinas situadas en el madrileño centro comercial Príncipe Pío, y nos habla sobre estos primeros meses tras su nombramiento, los proyectos en marcha y las marcas que se están implantando en sus centros.
Háblenos de estos meses en el cargo y del departamento de Leasing de Klépierre.
Han sido 6 meses trepidantes, de mucho trabajo, con muchos proyectos por delante. Yo llevaba casi 5 años fuera del sector del leasing en la península ibérica. Por lo que he retomado contactos de mercado, en realidad el sector no ha cambiado tanto aunque es verdad que hay marcas nuevas y todo el impacto del covid.
El equipo de leasing tiene el foco este año en dos proyectos (la ampliación de Maremagnum y Aqua Portimão). Hemos tenido nuevas incorporaciones. La verdad es que me han recibido con los brazos abiertos y me lo han puesto superfácil.
Sobre nuevas marcas en sus centros, ¿qué volumen de nuevos contratos han sellado en este segundo trimestre de 2023? ¿Qué valoración hace de la llegada de nuevos operadores internacionales como, por ejemplo, Normal que eligió La Gavia para su primera tienda en España?
Este año hemos cerrado más de 220 operaciones –consideramos como operación aquellas con una duración mayor a 2 años– en toda la península ibérica (España y Portugal). Mi percepción es que el porfolio de Klépierre es un muy buen escaparate para que las marcas entren en el mercado a través de nuestros centros en Madrid, Barcelona, Murcia y Tenerife. Además, nuestra red a nivel europeo nos ayuda a posicionar marcas en nuevos mercados porque esta misma receta en España o en Iberia funciona en Italia o en Francia; y eso nos ayuda a posicionarnos con respecto a las marcas en las entradas de los mercados. Trabajamos bastante las sinergias entre los países aunque tenemos todavía recorrido. Vemos las tendencias que están funcionando para dar entrada a nuevas marcas en otros países. De hecho, por ejemplo, la primera experiencia de Primor fuera de la península ibérica está siendo en Italia con nosotros.
También cabe destacar el caso de Normal. A nivel grupo ya trabajamos con ellos en Escandinavia, de ahí pasó a Francia, luego a Portugal, donde abrió tres tiendas el año pasado con Klépierre. Y de ahí el salto a España, con la primera tienda en La Gavia, después Nueva Condomina, Príncipe Pío… Y alguna otra que estamos trabajando con ellos de cara al futuro.
¿Cómo equilibran el mix comercial de sus activos? ¿Qué peso tiene actualmente la restauración y el ocio?
El cliente, en cada ubicación, nos demanda situaciones distintas. Lo que estamos trabajando desde Klépierre es analizar cuál es el comportamiento del cliente y en función de eso hacer el balance de restauración o de ocio versus el resto. Si hacemos la media podemos llegar al 13 % en ocio y el 12 % en restauración, pero tenemos activos en los que esta última supone mucho más como, por ejemplo, Príncipe Pío o Maremagnum porque el cliente que tenemos allí es distinto. Y en Murcia estamos ampliando toda la parte de food & beverage. De hecho, hemos incorporado nuevas marcas como Grosso Napoletano, Gagawa, KFC…
Cuéntenos un poco más sobre los dos proyectos en los que están volcados ahora mismo: Maremagnum (en Barcelona) y Aqua Portimão (en el Algarve portugués).
La incorporación de Time Out Market es una realidad a día de hoy en Maremagnum. Esto también nace de la demanda de nuestros clientes que buscan una experiencia única y diferencial. Creo que Time Out va a ser un reflejo para lo que vendrá después en el centro comercial, no solo en cuanto a la restauración. Esperamos que estén operativos antes del inicio de la Copa América. El objetivo es superar las cifras prepandemia.
En Aqua Portimão estamos ampliando el área del food hall con la incorporación de ocho restaurantes nuevos, además de cambios que estamos trabajando allí y con una zona completamente reformada. Estamos invirtiendo tiempo, recursos y poniendo mucha energía en este proyecto.
¿En qué medida ha afectado la omnicanalidad al arrendamiento de espacios? ¿Cuáles son las demandas actuales de los operadores?
El canal físico continúa siendo más rentable que el online. Lo que estamos viendo en el mercado es que hay demanda de espacios por parte de los operadores. La omnicanalidad ha hecho que ahora no les sirva cualquier sitio ni cualquier formato. Es decir, todas las marcas, o la mayoría, están trabajando en la experiencia para el cliente lo que hace que necesiten tiendas apropiadas para ofrecer su imagen de marca y más grandes para tener más surtido. Pero también tienen que ser selectivas en cuanto a las ubicaciones. El porfolio de Klépierre nos ayuda a estar entre los centros comerciales que las marcas eligen para su expansión.
También hemos visto un impacto en la parte tecnológica de las tiendas, un incremento exponencial en cuanto a la tecnología que se está desarrollando en los espacios físicos de todo tipo. Hay muchísima inversión en este campo, también en la parte menos visible como la configuración de zonas frías y calientes en el espacio.
A esto hay que añadir el desarrollo del comercio online cuyas ventas siguen aumentando. Pero todos los estudios apuntan a la tendencia del click & collect. Por lo tanto, la tienda física sale reforzada. Para nosotros también es importante cómo los retailers pueden hacer más sencillos estos puntos de recogida para aprovechar los flujos de clientes.
Por otro lado, hay un montón de marcas que nacen en el online porque es más sencillo y la inversión es mucho menor, pero que acaban necesitando un punto de contacto físico. Como por ejemplo Blue Banana, Pompeii… En Portugal, Litfitters ha abierto su primera tienda física con nosotros; también la española Singularu (que es nativa digital) ha inaugurado varias en nuestro porfolio.
