Si las previsiones se confirman, la inversión inmobiliaria en España caerá alrededor de un 30 % este año respecto a 2019, como consecuencia de la COVID-19, una cifra en línea con el 25 % que se espera caiga en Europa, según los datos preliminares de CBRE, compañía internacional especializada en consultoría y servicios inmobiliarios.

Así, después de un extraordinario primer trimestre en el que el sector inmobiliario atrajo un volumen de inversión cercano a 4.000 millones de euros (prácticamente dobló en volumen al del año anterior), el impacto de la pandemia hizo mella en los trimestres centrales. Entre abril y junio se registraron niveles mínimos no vistos desde 2013 en cuanto a cierre de operaciones si bien entre julio y septiembre la inversión repuntó ligeramente hasta superar los 1.500 millones de euros.

“No obstante, con el paso de los meses, la actividad ha ido poco a poco en aumento en un año en que la incertidumbre y la cautela ha sido la principal protagonista. En los últimos tres meses del año el volumen de inversión ha superado los 2.000 millones de euros, lo que lleva el total anual a unos 8.800 millones de euros. Se trata de una cifra que puede considerarse positiva en las condiciones tan extremas e inverosímiles en el que ha transcurrido la actividad este año”, afirma Mikel Marco-Gardoqui, consejero director y responsable de Capital Markets de CBRE España.

En número de operaciones el descenso se situará entre el 30-35 % respecto al año anterior, según los datos de CBRE.

Los inversores internacionales han copado el mercado, representando el 76% del total invertido frente al 65 % del año anterior. “La gran liquidez en el mercado sigue siendo palpable. Ello, unido a la escasez de opciones de inversión que proporcionen retornos interesantes, sigue poniendo en competencia a los inversores por el producto más prime y de menor riesgo, que es el que no sólo tiene una buena localización y calidad, sino que, además, asegure un nivel de ingresos estables”, explica Marco-Gardoqui.

Inversión por sectores: el año del multifamily y el retail

Por sectores, oficinas representó el 21 % del volumen total de inversión en el inmobiliario español, situándose alrededor de los 2.000 millones de euros (lo que supone un descenso del 52 % respecto a un año antes). “Pese a la COVID-19, los inversores enfocados en este sector mantienen su interés en los productos más prime mientras que el producto value-add ha perdido tracción, en parte debido a la dificultad en obtener financiación para este tipo de activos. Además, el gap entre expectativas de precio de comprador y vendedor es otra dificultad añadida”, señala el responsable de Capital Markets de CBRE España.

El sector logístico ha sido uno de los grandes protagonistas durante el año. La inversión acumulada se sitúa en torno a los 1.250 millones de euros y, a pesar de que está un 27 % por debajo de la cifra alcanzada en 2019, esto se debe principalmente a la escasez de oferta. A destacar el volumen de inversión alcanzado en la zona centro, el más alto desde 2003. Este sector, además, consolida su atractivo para inversores que tradicionalmente centraban su atención en otros sectores, especialmente en retail.

“En relación a esa aversión al riesgo, vemos cómo sectores anticíclicos aumentan su cuota en el reparto global”, comenta Lola Martínez Brioso, directora de Research de CBRE España. En la inversión en multifamily (donde destaca el producto residencial en alquiler) se consolida la tendencia alcista en 2020 al haber captado más de 2.400 millones de euros, superando la cifra de 2019 (2.111 millones de euros). “En este sector, destaca el incremento de la inversión en proyectos que serán desarrollados específicamente para el alquiler (built to rent), siendo este año un 48 % por encima de lo transaccionado un año antes. Ante la falta de producto terminado y alquilado, los inversores se interesan en suelo para desarrollar BTR”, indica Martínez Brioso.

El sector retail en su conjunto, y a pesar de la pandemia, ha tenido una evolución positiva con un aumento del 48 % en inversión captada respecto al año anterior y se prevé que el ejercicio cierre con un volumen cercano a los 2.300 millones de euros. “Esto se debe, principalmente, al cierre de grandes operaciones vinculadas al proceso de desinversión de Intu. En cambio, como no es de extrañar, la actividad en high street ha caído de forma muy significativa, mientras que el interés en las carteras de supermercados se ha disparado”, detalla Marco-Gardoqui.

El sector hotelero, con cifras aún provisionales, ha sido el más afectado por el COVID-19. En lo que va de año CBRE tiene registrada una inversión total aproximada de 560 millones de euros, lo que supone entorno a un 75 % menos de inversión que la alcanzada en 2019. No obstante, los expertos de CBRE destacan que existen actualmente algunas operaciones en marcha lo que significa que sería posible que se registrasen cambios en las cifras preliminares de cierre de ejercicio en las próximas semanas.

Operaciones destacadas

En cuanto a las operaciones más destacadas en el ejercicio, en el primer trimestre se cerraron un gran número de transacciones por encima de la barrera de los €100 millones, entre las que destacan la venta de los centros comerciales propiedad de Intu (Parque Principado y Puerto Venecia), la venta de los edificios de oficinas Helios y Castellana Norte en Madrid, así como la adquisición de varios proyectos Built to Rent en Madrid capital.

Entre las operaciones más recientes, prueba de la reactivación que se ha venido produciendo en el mercado, desde CBRE destacan la compra por parte de LCN a Mercadona de un cartera de 27 supermercados por €180 millones; la adquisición del edificio de oficinas ubicado en la madrileña calle Velázquez 34 por parte de Zurich; la compra por parte de InmoCaixa de la Torre Ombú, también en Madrid, por €70 millones; ya en el segmento

logístico, las dos operaciones de venta del fondo Patrizia de un espacio logístico ocupado por Amazon en Alcalá (por €112 millones) y de la cartera Sherpa a Real I.S. (€145 millones); la inversión por parte de DWS en dos proyectos de residencial en alquiler en Madrid y Barcelona por un importe de €100 millones; y, en retail, la compra de un local en calle Serrano 5 por Mutualidad de la Abogacía.

Mercado de alquiler de oficinas y logística en Madrid y Barcelona

Por otra parte, el mercado de alquiler de oficinas y con cifras todavía provisionales, se estima que la superficie contratada en Madrid se sitúe en torno a los 95.000 m2 en el último trimestre del año, una cifra positiva teniendo en cuenta el gran impacto del COVID-19. Esto llevaría el total anual de contratación de oficinas en Madrid a alrededor de 350.000 m2, un 37% menos que la media de los últimos cinco años. “Si comparamos esta cifra con respecto al año anterior, nos situamos prácticamente en la mitad de la superficie contratada”, destaca Martínez Brioso.

En el mercado de alquiler barcelonés -que ya presentaba una ralentización en la demanda de superficie de oficinas antes de la pandemia por la falta de oferta de calidad- la contratación entre octubre y diciembre se estima que se situará en torno a los 67.000 m2, mejorando sustancialmente las cifras de trimestres anteriores, lo que supondrá un takeup anual de alrededor de 178.000 m2, situándose casi un 50% por debajo de la media de los últimos cinco años.

“Los ocupantes se encuentran estudiando sus necesidades de espacio, priorizando la reducción de costes y la eficiencia de los espacios. Como nota positiva, aunque la nueva demanda es menor que en años anteriores, ésta no se ha detenido, pues hay empresas que se encuentran en búsqueda activa”, explica la responsable de Research de CBRE España.

En cuanto a contratación de superficie logística, este año superará los niveles de la media histórica de la Zona Centro pudiendo alcanzar alrededor de 850.000 m2, haciendo de 2020 el tercer mejor año en contratación logística desde 2011. La mayor parte de las transacciones están relacionadas con todo tipo de sectores, si bien destaca el e-commerce, apuntan desde CBRE.

En cuanto a Cataluña, la cifra estimada para 2020 se encuentra entre 450.000 – 480.000 m2, nivel acorde a la media histórica.