La mayoría (78 %) de los fondos inmobiliarios españoles confían en que la recuperación completa post-COVID-19 del sector europeo del real estate tendrá lugar durante los próximos dos años. Estos datos reflejan el optimismo existente sobre la vuelta a la normalidad del sector tras el impacto de la pandemia y se desprenden del informe «El futuro del sector del Real Estate en España» presentado esta mañana por Auxadi, firma española de servicios financieros internacionales con experiencia en administración corporativa de estructuras para fondos de real estate y de private equity.
El informe identifica las expectativas, tendencias y retos del mercado, para lo que se ha contado con la opinión de 50 gestores sénior españoles de fondos especializados en real estate. Dentro del marco actual, adoptar una estrategia «wait and see» (40 %) y aprovechar las oportunidades de inversión por las valoraciones a la baja que pueda haber en los segmentos más impactados por la pandemia (40 %) son las dos posiciones más compartidas entre los consultados.La realización de más due dilligences respecto a la solidez financiera de los inquilinos (38 %) y la demanda de mayor transparencia en la información (34 %) también marcan el sentimiento de los inversores de cara a los próximos dos años.
Por segmentos de actividad
En este mismo contexto, la mayoría de los especialistas coincide en que los segmentos de logística (74% de los consultados), comercio-retail (72%) y hoteles (70%) son los que experimentarán una mayor recuperación, seguidos de residencial (68%) y centros comerciales (62%).
Según el informe, el nuevo escenario también vislumbra que habrá cambios en los modelos operativos y de costes, y es que aproximadamente 8 de cada 10 gestores señala como probable o muy probable que revisarán sus modelos operativos y reducirán costes en los próximos dos años. De igual modo, aproximadamente 5 de cada 10 consideran que estos costes se reducirán entre un 6%-10%, mientras que cerca de 4 de cada 10 cree que lo harán entre un 11%-25%.
Regiones para invertir
Del estudio también se desprende que, de cara a los próximos cinco años, los gestores de fondos españoles miran con buenos ojos la internacionalización como vector de crecimiento post-COVID-19. Europa (82%), Asia-Pacífico (66%) y Latinoamérica (60%) serán las regiones donde ven probable o muy probable invertir. Los países latinoamericanos son foco inversor, en particular, por las similitudes culturales y del idioma (64%), la abundancia de recursos naturales (60%), el alto potencial de crecimiento (51%) y sus buenas infraestructuras (51%). Argentina (89%), México (73%), Perú (71%), Brasil (62%) y Panamá (60%) son los países que acaparan el mayor atractivo inversor de los fondos en esta región.
A este respecto, Rima Yousfan, Global Head of Funds de Auxadi, explica: «la tendencia que venimos observando, y que nuestro estudio respalda, es que en regiones como América Latina el apetito por parte del capital privado respecto a la inversión en inmobiliario es cada vez mayor; un interés motivado en buena parte por el desarrollo de la logística, al calor del auge del e-commerce, y la demanda de residencial por parte de una clase media cada vez más creciente, entre otros factores. Es por eso que no es de extrañar que, desde España, debido al papel que nuestro país juega como puerta de entrada a Latinoamérica, los fondos busquen diversificar sus portfolios a través de inversiones en la región».
No obstante, según el estudio de Auxadi, los gestores reconocen que las transacciones transfronterizas arrojan retos, derivados principalmente de la diversidad de regímenes fiscales (56%) —la principal complejidad que señalan—, los procesos de due diligence (42%) y la existencia de diferentes marcos regulatorios (42%). De ahí que los fondos apuesten por externalizar servicios de administración corporativa como fiscalidad (tax compliance) (un 34% ya los externaliza y un 42% prevé hacerlo); servicios de representación (36% ya lo externaliza y un 48% prevé hacerlo); contabilidad (más de la mitad ya lo externaliza y el 18% prevé hacerlo); o creación y puesta en marcha de SPVs (un 36% ya lo externaliza y un 34% prevé hacerlo).
Los criterios ESG también serán protagonistas del nuevo contexto, que influirán de manera destacada en la demanda: para el 72% de los gestores, la demanda aumentará a medida que los fondos inmobiliarios incorporen estas variables en sus procesos de inversión. Entre las cuestiones ambientales más apremiantes citan la gestión inmobiliaria sostenible (48%), la resistencia al cambio climático (40%) y la eficiencia energética (32%).
La influencia de la tecnología seguirá siendo relevante en la evolución del sector inmobiliario: aproximadamente 7 de cada 10 gestores señalan que tendrá un efecto transformador en el rendimiento de las inversiones, si bien aproximadamente 4 de cada 10 reconocen que se están quedando rezagados en la adopción tecnológica. Las tecnologías de mayor impacto serán la inteligencia artificial, la robótica y el IoT.
Preguntado por el impacto de la crisis de Ucrania en el sector inmobiliario, Víctor Salamanca, CEO de Auxadi señala: «todo esto es muy próximo en el tiempo, pero observamos que muchas de las operaciones que estaban en curso en las zonas más cercanas a conflicto, como Polonia, Hungría, Eslovaquia o República Checa, se están paralizando. Por el momento, todo esto va a ralentizar la toma de decisiones. No obstante, dado el gran volumen de liquidez que existe en el mercado, los fondos precisan seguir invirtiendo, por lo que es probable que los flujos de inversión se dirijan a otros países menos expuestos, como España, Portugal, Francia y la región de Latinoamérica»
