El mercado de valoraciones repunta coincidiendo con el avance del plan de vacunación y la cierta estabilización de la pandemia. De este modo, los activos inmobiliarios de los sectores logístico, residencial multifamily y oficinas han cerrado el segundo trimestre de 2021 con una variación trimestral positiva en su valoración; mientras que los activos pertenecientes al sector retail han experimentado un ligero ajuste a la baja en sus valoraciones en comparación con el trimestre anterior. Así se desprende de los datos relativos al segundo trimestre de 2021 del Índice_CBRE, índice de valoraciones de activos inmobiliarios pertenecientes a empresas cotizadas, desarrollado por el área de Valuation & Advisory Services de CBRE. Se han analizado cerca de 231 inmuebles con un valor agregado superior a los 6.900 millones de euros.
Dentro de los activos inmobiliarios de los sectores patrimonialistas tradicionales destacan principalmente los del sector inmologístico, que han incrementado su valor en el segundo trimestre de 2021 un 4,34 %. En el caso de los activos del segmento residencial multifamily, el crecimiento ha sido del 1,11 %. Por su parte, los activos del sector de oficinas se han revalorizado en el segundo trimestre un 1,04 % en comparación con el trimestre anterior, en el que el comportamiento fue negativo; mientras que la valoración de los activos del sector retail se han ajustado ligeramente en este periodo un -0,21 %.
Revalorización de los activos de los sectores logístico, multifamily y oficinas
Las valoraciones de los 43 activos inmologísticos analizados (que suman más de 1,4 millones de m2 de superficie y un valor agregado de 1.411 millones de euros) arrojan una revalorización trimestral respecto al primer trimestre del año del 4,34 %, por encima del crecimiento del 1,45 % experimentado en el trimestre anterior. Para Fernando Fuente MRICS, Senior director Valuation & Advisory Services CBRE España, «el sector logístico se ha afianzado como uno de los líderes indiscutible del sector inmobiliario. Durante el segundo trimestre de 2021 se ha cerrado la operación inmologística más relevante de los últimos años en España con la venta de Montepino a Bankinter del 95 % de la sociedad formada por 22 activos. Solo esta operación ha supuesto un incremento en el volumen de inversión de € 1.000M. En este sentido, el apetito inversor continúa creciendo para el producto de última milla y para productos con contratos a largo plazo, lo que ha producido una compresión en la yield prime, fijándola en 4.25 %».
Sobre las rentas, del informe de CBRE se extrae que se han mantenido estables durante el segundo trimestre de 2021. «No se esperan cambios importantes en las rentas en los próximos meses; aunque s un aumento de incentivos en nuevos contratos de arrendamiento. El aumento de la oferta disponible de las naves de grado A está evitando una variación al alza en los precios de alquiler», explica Daniel Zubillaga, Senior Director Advisory CBRE España.
En el segmento del residencial en alquiler, otro de los grandes protagonistas del inmobiliario en la actualidad con más de 771 millones de euros invertidos en el primer trimestre del año, el análisis de los 103 activos valorados que suman un valor agregado superior a los 1.100 millones de euros muestra una revalorización trimestral del 1,11 %, después de un incremento del valor en el conjunto de 2020 del 0,78 %. «El auge del residencial en alquiler se produce como consecuencia de diferentes factores; esto es, el crecimiento del alquiler frente a la decisión de comprar y accesibilidad a la compra de un inmueble por parte del usuario final; el incremento en el apetito inversor por este tipo de activos (con retornos atractivos), y la profesionalización generalizada del sector», subraya Fernando Fuente.
Por el lado de las rentas de mercado, se mantiene la tendencia seguida en el primer trimestre de 2021, donde aquellas zonas, como la almendra central de Madrid, en las que el crecimiento ha sido muy pronunciado, han experimentado ciertas correcciones; mientras que, en aquellas zonas más secundarias con un crecimiento menos pronunciado, las rentas se han mantenido estables. «La tendencia en el corto plazo será de estabilidad; mientras que en el medio/largo plazo se espera un ligero repunte y un aumento de transacciones corporativas por parte de inversores con el objetivo de coger posicionamiento en el mercado”, comenta Zubillaga.
En el caso del mercado de oficinas, el comportamiento de las valoraciones de los activos, tras analizar 27 activos que suman más de 300.000 m2 de superficie y un valor agregado de 1.655 millones de euros, ha sido positivo en el segundo trimestre del año. Ha registrado una revalorización del 1,04 % respecto al trimestre anterior, periodo en el que las valoraciones se ajustaron un -0,47 %.
Fuente destaca el comportamiento del sector en 2021: «El mercado de oficinas ha empezado el año 2021 con mucha fuerza en Barcelona, tanto en niveles de take-up como de inversión. En cambio, en Madrid, el inicio de año ha sido más moderado. Estamos viendo que los ocupantes y trabajadores siguen buscando el equilibrio entre el teletrabajo y la oficina, atentos a la evolución de la pandemia y de la vacunación. En este sentido, la tasa de desocupación también ha seguido su tendencia alcista en ambos mercados, acompañados de un pequeño ajuste en rentas”. Del informe se desprende de nuevo la polarización del mercado entre edificios Grado A bien ubicados y 100 % alquilados, y los edificios de peor calidad, con vacancia y en ubicaciones secundarias.
Ligero ajuste en los activos de retail
Dentro de los activos de los sectores patrimonialistas tradicionales, los del retail son los únicos que han sufrido un ligero ajuste en el segundo trimestre de 2021 (-0,21 %). «Con el avance del plan de vacunación y la llegada del buen tiempo, la recuperación de ventas y afluencias en comercios parece consolidarse. Con esta relativa tranquilidad, los retailers parecen más dispuestos a retomar los planes de expansión. A lo largo de este cuatrimestre han visto la luz nuevos acuerdos, como la firma del nuevo local de New Balance en Fuencarral 39. Sin embargo, las rentas acordadas distan considerablemente de las que se firmaban prepandemia y a los propietarios les cuesta aceptar ese hecho junto con que la renta variable en high street ha llegado para quedarse», valora Fernando Fuente.
