La inversión en el sector inmobiliario en España, sin contar compras de suelo ni edificios adquiridos para uso propio, fue de alrededor de 1.600 millones de euros en el primer trimestre del año. Esto supone un 60 % menos que en el mismo periodo de 2020, cuando registró la cifra récord de casi 4.000 millones de euros, según cifras provisionales de CBRE.
Lola Martínez Brioso, directora del departamento de Research de CBRE España hace balance: «Como está sucediendo en gran parte de los países europeos, el mantenimiento de las restricciones a la actividad y la movilidad en las primeras semanas de 2021, junto con el lento avance de las campañas de vacunación, está retrasando la reactivación de la economía, a expensas de la recuperación del gasto y del turismo. En este contexto, los datos preliminares del primer trimestre del año apuntan a un descenso del 61% en comparación con el primer trimestre de 2020, que fue récord en volumen de inversión».
En los últimos 12 meses (desde el 1 de abril de 2020), el volumen de inversión ha alcanzado los 7.200 millones de euros. Esto es un 50 % menos que en los 12 meses anteriores. Sin embargo, son cifras que duplican y hasta casi triplican las alcanzadas en el arranque de todos los años entre 2010 y 2013, según CBRE Research.
Inversión por sectores
Por sectores, el multifamily (residencial en alquiler y residencias de estudiantes) sigue ampliando distancias frente al resto de segmentos. Con más de 736 millones de euros invertidos en el primer trimestre, esta cifra supone un 42 % menos que en los tres primeros meses de 2020, cuando se contabilizó la joint venture entre Brookfield y Temprano.
La inversión en BTR concentró 369 millones de euros (un 11 % por encima del primer trimestre 2020). «Continúa el gran interés de los inversores por suelo para desarrollo de BTR ante la falta de producto terminado y alquilado y el auge del segmento de alquiler. En cuanto al segmento de PRS destaca la operación de Sardes, consistente en nueve edificios en Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Málaga con más de 390 viviendas y donde CBRE ha asesorado en exclusiva a la parte vendedora (TPG)», explica Lola Martínez Brioso, directora del departamento de Research de CBRE España.
En el primer trimestre de 2021, la inversión en retail ha sido de alrededor de 75 millones de euros, por debajo del primer trimestre de 2020. «Fue un periodo extraordinario debido a grandes operaciones en centros comerciales gestadas en 2019 (como Intu Asturias) y sumadas a una buena actividad de high street en los meses anteriores a la llegada de la COVID-19”, explica Martínez Brioso. Según los datos de CBRE, la mayor actividad, en línea con lo observado en los últimos meses de 2020, sigue registrándose en el sector de los supermercados. Destaca la operación del portfolio de supermercados de Grupo Lar vendido a Blackbrook Capital por 59 millones de euros.
Con unos 280 millones de euros invertidos en el primer trimestre de 2021, el sector oficinas es otro de los que acusa mayores diferencias en cuanto a comparativa interanual se refiere. Aunque también ha registrado un volumen inferior a los dos trimestres anteriores, según CBRE. Frente a las 20 transacciones del primer trimestre de 2020, se han registrado ocho en el primer trimestre de 2021.
«Después de varios meses en los que ha habido pocos procesos de venta activos en el mercado observamos cierta reactivación en los mismos. Esto se traduciría en transacciones que podrían cerrarse antes de que acabe el año. El producto bien ubicado y con ingresos estabilizados tiene una alta demanda y mantiene precios elevados. Así lo demuestran las agresivas ofertas no solicitadas puestas sobre la mesa. No obstante, ante la falta de alternativas de inversión que produzcan retornos mayores y seguros, el interés por vender estos activos es bajo», explica Lola Martínez Brioso, directora del departamento de Research de CBRE España.
Durante este primer trimestre, destaca la venta del edificio One Central Parc en Barcelona por un importe de 128 millones de euros, una transacción que se ha estructurado mediante un llave en mano. En paralelo, el interés por suelos terciarios para desarrollo de oficinas continúa, con la adquisición por parte de GMP de un suelo en Sanchinarro recientemente, según CBRE.
En el sector logístico-industrial el volumen de inversión en el primer trimestre se situó en torno a los 150 millones de euros, una cifra modesta a la espera del cierre de grandes operaciones en los próximos meses. «El apetito por parte de los inversores por el sector logístico sigue siendo muy alto, también en naves logísticas de proximidad o última milla. Si bien hay falta de producto de calidad construido y alquilado en todos los focos logísticos importantes del país», sostiene Lola Martínez Brioso.
En el primer trimestre de 2021, la inversión en hoteles alcanzó los 273 millones de euros, una cifra ligeramente superior al volumen transaccionado en el primer trimestre de 2020. Entre las operaciones más relevantes del trimestre y posiblemente del año destaca la compra del Hotel Edition en Madrid por 205 millones de euros por parte de un vehículo de inversión participado por el fondo de Singapur GIC y el holandés APG.
Tipo de operaciones y origen del capital
Martínez Brioso: «En cuanto a las operaciones, estamos ya observando la entrada de inversores en el mercado español a través de operaciones de sale&lease y sale&management, lo que permite a los vendedores mantener la operativa al tiempo que hacen caja. El interés en comprar y la confianza en la recuperación es ya una realidad«.
Atendiendo a la inversión transfronteriza, por origen del capital destaca Alemania, que se sitúa en primer lugar en el ranking (analizando las operaciones cerradas desde el inicio de la pandemia). Desbanca a Estados Unidos, país que lideró con diferencia sobre el resto la inversión en rentabilidad en España en el periodo pre-covid.
«La liquidez en el mercado sigue siendo muy alta, existiendo mucho capital disponible estudiando oportunidades y buscando diversificar. Seguimos pensando en que la segunda mitad del año debería marcar el punto de inflexión, a medida que la confianza vaya retornando. Esto será gracias al cada vez mayor porcentaje de población inmunizada y a medida que las restricciones a la movilidad y a la interacción social vayan relajándose», explica Martínez Brioso.
